Kleinmachnow: Gericht weist Klage gegen Bushido im Villenstreit ab

Im Rechtsstreit um ein Villengrundstück in Kleinmachnow hat das Landgericht Potsdam die Klage eines Sohns von Arafat Abou-Chaker gegen den Musiker Bushido abgewiesen.

Wie aus der Entscheidung vom 29. September 2026 hervorgeht, forderte der Kläger Ahmed Abou-Chaker die Löschung von eingetragenen Grundschulden gegen den bürgerlich als Anis Mohamed Ferchichi bekannten Rapper (Az. 1 O 358/24). Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig; gegen die Entscheidung kann Berufung eingelegt werden. Den Streitwert des Zivilverfahrens bezifferte das Gericht auf 600.000 Euro.

Hintergrund der Zwangsversteigerung in Kleinmachnow

Der rechtlichen Auseinandersetzung ging die Zwangsversteigerung des gemeinsamen Anwesens in Kleinmachnow im Jahr 2022 voraus. Damals ersteigerte Ahmed Abou-Chaker das Areal für einen Betrag von 7.401.500 Euro, was rund 7,4 Millionen Euro entsprach. Ein im Vorfeld erstelltes Gutachten hatte den Wert des Villengrundstücks zu diesem Zeitpunkt auf rund 14,8 Millionen Euro beziffert.

Trotz des Eigentümerwechsels blieben erhebliche dingliche Lasten im Grundbuch verankert. Insgesamt lasten auf dem Grundstück rund 2,13 Millionen Euro, die sich aus 1,2 Millionen Euro Grundschulden sowie etwa 930.000 Euro an aufgelaufenen Zinsen zusammensetzen. Auf Bushido entfällt dabei ein Anteil von 1,06 Millionen Euro an Grundschulden nebst circa 464.000 Euro an Zinsen.

Der Fall Kleinmachnow zeigt, dass Grundschulden und aufgelaufene Zinsen durch den Zuschlag nicht erlöschen, sondern als Preisbestandteil fortbestehen. Wer ersteigert, übernimmt damit Lasten, die bei 18 Prozent Jahreszins täglich weiterlaufen. Unser kostenloser Leitfaden fasst zusammen, welche Grundbuch-Einträge vor dem Gebot zu prüfen sind und wie sich die Zinslast in die Kalkulation einrechnen lässt. Leitfaden zu Grundbuch-Lasten jetzt anfordern

Hohe Zinssätze und unzureichendes Ablöseangebot

Nach Feststellung des Landgerichts Potsdam tragen die eingetragenen Grundschulden einen Zinssatz von 18 Prozent pro Jahr. Nach entsprechenden Berechnungen laufen dadurch täglich rund 592 Euro an Zinsen auf. Die Grundschulden sowie die Zinsen blieben nach gerichtlicher Feststellung als Preisbestandteile des Zwangsversteigerungsverfahrens fortbestehen und erloschen durch den Zuschlag nicht.

Ein Ablöseangebot in Höhe von 365.465,44 Euro wurde im Fall Kleinmachnow als zu niedrig bewertet — und eine bloße Teilablösung ist rechtlich nicht vorgesehen. Wer Grundschulden nach einer Ersteigerung ablösen will, muss die Kündigung gegenüber allen Gläubigern erklären und die Summe vollständig kalkulieren. Unser kostenloser Leitfaden zeigt, wie Sie ein belastbares Ablöseangebot aufbauen und welche formellen Fehler das Verfahren kosten. Ablöseangebot richtig kalkulieren — Leitfaden sichern

Der Kläger hatte versucht, die Löschung der Belastungen über ein finanzielles Angebot zu erwirken. Ahmed Abou-Chaker unterbreitete Bushido ein Ablöseangebot in Höhe von 365.465,44 Euro. Dieses Angebot stufte das Gericht jedoch als zu niedrig ein. Zudem stellte die Kammer klar, dass eine bloße Teilablösung rechtlich nicht vorgesehen sei.

Ebenfalls führte das Gericht formelle Mängel aufseiten des Klägers an: Die erforderliche Kündigung sei nicht gegenüber allen Gläubigern erfolgt. Da die Klage in vollem Umfang erfolglos blieb, hat Ahmed Abou-Chaker nach der Gerichtsentscheidung auch die gesamten Kosten des Verfahrens zu tragen. Ob der Kläger Rechtsmittel vor dem zuständigen Oberlandesgericht einlegen wird, bleibt abzuwarten.

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