Mieterschutzverordnung: Hessen plant Ausweitung auf 71 Kommunen

Die Verlängerung der hessischen Mieterschutzverordnung vom 12.11.2025 ist nach einer Entscheidung des Landgerichts Frankfurt am Main nichtig. Mit dem Urteil vom 04.11.2026 (Az. 2-11 S 110/26) stellte die Kammer fest, dass die Mietpreisbremse in Hessen im Zeitraum von Dezember 2025 bis einschließlich November 2026 rechtlich nicht griff. Hintergrund der Entscheidung ist ein formaler Begründungsmangel der damaligen Verordnung.

Klage auf Mietrückforderung scheitert für Folgezeitraum

Ausgangspunkt des Verfahrens war die Klage einer Mieterin, die ab Juni 2024 eine Vierzimmerwohnung im Frankfurter Bahnhofsviertel gemietet hatte. Die vereinbarte Nettomiete belief sich auf 1.450 Euro pro Monat, während die ortsübliche Vergleichsmiete laut Frankfurter Mietspiegel bei rund 1.040 Euro lag. Aus dieser Differenz von 410 Euro forderte die Klägerin nach Beendigung des Mietverhältnisses im August 2026 überhöhte Mietzahlungen zurück.

Das Landgericht gab der Rückforderung jedoch nur für den Zeitraum bis einschließlich November 2025 statt. Für den Zeitraum von Dezember 2025 bis August 2026 wies das Gericht die Klage hingegen ab. Damit bestätigten die Richter eine Entscheidung des Amtsgerichts Frankfurt von Juli 2026. Das Urteil wirkt rechtlich nur zwischen den beteiligten Parteien und ist noch nicht rechtskräftig; das Landgericht ließ die Revision zum Bundesgerichtshof zu.

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Nach den rechtlichen Maßstäben des Urteils genießt in Hessen niemand den Schutz der Mietpreisbremse, der einen Mietvertrag nach dem 17.11.2025 unterzeichnet hat. Gemäß § 556d BGB begrenzt die Mietpreisbremse Neuvertragsmieten regulär auf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Veraltete Datenbasis führte zur Nichtigkeit

Die Mieterschutzverordnung war ursprünglich auf fünf Jahre befristet und lief im November 2025 aus, woraufhin die Landesregierung sie um ein Jahr bis einschließlich November 2026 verlängerte (GVBl. Hessen Nr. 74, S. 1–29). Das Landgericht Frankfurt am Main stufte diesen Schritt jedoch als eigenständige Verordnung mit erneuter Begründungspflicht ein.

Das Land habe sich bei der Verlängerung auf über fünf Jahre alte Daten aus dem Jahr 2020 sowie eine nahezu wortgleiche Begründung gestützt. Daten mit einem solchen zeitlichen Abstand gelten nach Auffassung des Gerichts nicht als zeitnah. Zudem seien vor der Verlängerung keine neuen Stellungnahmen der betroffenen Gemeinden eingeholt worden.

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Neufassung für 71 Kommunen angekündigt

Die hessische Landesregierung bedauerte die gerichtliche Entscheidung. Das hessische Wirtschaftsministerium kündigte am 04.11.2026 an, dass eine neue Mieterschutzverordnung bereits in der nächsten Woche beschlossen werden und noch im November 2026 in Kraft treten soll. Nach Plänen der Landesregierung soll die Neufassung, gestützt auf Daten bis 2024/2025, vor dem 25.11.2026 wirksam werden.

Ein entsprechender Verordnungsentwurf war bereits im September 2026 durch Wohnungsbauminister Kaweh Mansoori (SPD) vorgelegt worden. Dieser sieht vor, den Geltungsbereich der Mietpreisbremse spürbar auszuweiten: Statt bislang 49 Kommunen sollen künftig 71 Städte und Gemeinden erfasst werden.

Die entstandene Rechtsunsicherheit könnte unterdessen weitere rechtliche Schritte nach sich ziehen. Das Rechtsdienstleistungsunternehmen Conny schätzt, dass Mieterinnen und Mieter in Hessen pro Jahr rund 100 Millionen Euro zu viel Miete zahlen, und teilte mit, dass derzeit eine Staatshaftungsklage gegen das Land geprüft werde.