Mietrechtspaket II: Neue Regeln für Wohnungsmarkt beschlossen

Das Kabinett verabschiedete Ende April 2026 einen Gesetzentwurf aus dem Justizministerium, der Transparenz bei möbliertem Wohnraum, eine Begrenzung von Indexmieten und strengere Regeln für Kurzzeitvermietungen vorsieht. Grund ist die anhaltende Anspannung am deutschen Wohnungsmarkt.

Hintergrund der Maßnahmen: Die Immobilienpreise ziehen nach Daten des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP) zu Jahresbeginn 2026 wieder leicht an. Gleichzeitig verschärft sich der Wohnungsmangel in wirtschaftsstarken Regionen wie Bayern und Baden-Württemberg. Experten warnen zudem vor zunehmender Wohnarmut unter Rentnern der Babyboomer-Generation.

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Transparenz und Deckelung bei Indexmieten

Kern der Neuregelung ist eine stärkere Regulierung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt – etwa in Frankfurt am Main, Wiesbaden, Bad Homburg und Bad Soden. Vermieter von möblierten Wohnungen müssen die Zuschläge für die Möblierung künftig separat ausweisen. Bisher war für Mieter oft kaum nachvollziehbar, welcher Anteil der Miete auf die Ausstattung entfällt. Das erschwerte die Anwendung der Mietpreisbremse.

Eine weitere Neuerung betrifft Indexmietverträge, deren Erhöhungen sich an der Inflation orientieren. In Gebieten mit Wohnungsmangel sieht das Gesetz eine Begrenzung der jährlichen Steigerungen auf maximal 3,5 Prozent vor. Der Gesetzgeber reagiert damit auf die starken Mietzuwächse der vergangenen Jahre.

Auch die Kurzzeitvermietung wird zeitlich begrenzt. Werden Wohnungen für weniger als sechs Monate vermietet, greifen künftig die regulären Schutzvorschriften. Zudem sieht das Paket Nachbesserungen beim Schutz von Mietern mit Zahlungsrückständen vor, um Wohnungslosigkeit zu verhindern.

Der Deutsche Mieterbund zeigte sich zufrieden. Eigentümerverbände warnten dagegen vor einer Stigmatisierung privater Vermieter. Marktbeobachter wiesen darauf hin, dass bloße Regelverschärfungen ohne konsequente Kontrolle kaum Wirkung entfalten. Eine Münchner Untersuchung aus dem Jahr 2024 hatte ergeben: Zwar hätte ein erheblicher Teil der Mieter ihre Miete anfechten können, versucht hatten es aber nur zwei Prozent.

Dramatische Unterversorgung in Süddeutschland

Die Verschärfung des Mietrechts fällt in eine Phase sinkender Bauleistung. In Bayern ging die Zahl der Wohnungsfertigstellungen 2025 um 14 Prozent auf 47.359 Einheiten zurück. Besonders drastisch ist die Lage in Oberbayern mit einem Minus von 25 Prozent auf rund 15.600 fertiggestellte Wohnungen. Der Verband der bayerischen Wohnungswirtschaft (VdW) schätzt den Fehlbestand im Freistaat auf 200.000 Wohnungen. Wie angespannt die Situation ist, zeigt das Beispiel Fürth-Oberbach: Auf 74 freie Wohnungen kamen über 1.700 Anfragen.

Ähnlich sieht es in Baden-Württemberg aus. Daten des Pestel-Instituts beziffern den Mangel auf ebenfalls 200.000 Einheiten – mit steigender Tendenz. Prognosen zufolge könnte der Fehlbetrag bis 2030 auf rund 360.000 Wohnungen anwachsen. Theresa Schopper übernahm am heutigen Montag das Amt der Ministerin für Landesentwicklung und Wohnen. Verbände wie Caritas und Diakonie fordern, Wohnraum als Grundrecht einzustufen. In Baden-Württemberg gelten rund 1,5 Millionen Menschen als armutsgefährdet, während etwa 200.000 Sozialwohnungen fehlen.

Bundesweit führt die Verknappung zu zunehmender Überbelegung. Laut Statistischem Bundesamt lebten 2025 rund 11,7 Prozent der Bevölkerung in zu kleinen Wohnungen. 2020 lag dieser Wert noch bei 10,2 Prozent. Besonders betroffen sind ausländische Mitbürger mit einer Quote von über 30 Prozent sowie Alleinerziehende mit fast 30 Prozent. In Städten ist das Problem mit 16,9 Prozent deutlich ausgeprägter als auf dem Land mit 5,5 Prozent.

Preise steigen – mit Ausnahmen

Trotz der regulatorischen Eingriffe zeigen die Immobilienpreise im ersten Quartal 2026 eine Aufwärtstendenz. Der VDP-Index verzeichnete einen Anstieg von 2,2 Prozent im Vergleich zum Vorquartal. Wohnimmobilien verteuerten sich um 2,3 Prozent, selbst genutztes Wohneigentum legte mit 2,5 Prozent am stärksten zu. Das Tempo hat sich jedoch verlangsamt: 2025 wurden in einzelnen Quartalen noch Steigerungsraten von bis zu 4,0 Prozent gemessen.

An den Küsten zeigt sich eine leichte Korrektur auf hohem Niveau. Auf Sylt sanken die Quadratmeterpreise im ersten Quartal um 1,5 Prozent auf durchschnittlich 12.557 Euro. Auf den Ostfriesischen Inseln betrug der Rückgang 5,1 Prozent bei einem Durchschnittspreis von 8.294 Euro.

Ein strukturelles Problem bleibt der Leerstand. Rund 1,7 Millionen Wohnungen stehen bundesweit leer. Kommunen greifen verstärkt zu Sanktionen. In München verhängten Behörden Bußgelder gegen Eigentümer, die Immobilien länger als drei Monate ungenutzt lassen. In einem ersten Verfahren wurden Strafen in Höhe von 230.000 Euro für vier Objekte festgesetzt. In Hessen sind rechtlich sogar Bußgelder von bis zu 500.000 Euro möglich. Kritiker sehen ein Dilemma: Viele leerstehende Einheiten liegen in Regionen mit geringer Nachfrage, während sie in Ballungszentren oft sanierungsbedürftig sind.

Soziale Sprengkraft und demografischer Wandel

Hohe Baukosten und Flächenknappheit machen die Schaffung von preiswertem Wohnraum nahezu unmöglich. Analysten der FAZ bezeichnen eine Steigerung der Bauleistung unter den aktuellen Rahmenbedingungen als ungelöstes Rätsel. Gleichzeitig steigt der Druck durch den demografischen Wandel: Die Babyboomer-Generation gibt zunehmend ihre Eigenheime auf.

Besorgniserregend ist die finanzielle Situation vieler älterer Menschen. In Niedersachsen müssen zwischen 2026 und 2036 voraussichtlich über eine halbe Million Babyboomer mit einer Rente von weniger als 800 Euro pro Monat auskommen. Bundesweit sind etwa 5,1 Millionen Menschen betroffen. Der Anteil der Grundsicherungsempfänger im Alter stieg bereits von 2,5 Prozent im Jahr 2010 auf zuletzt 4,3 Prozent. Droht eine massive Ausweitung der Wohnarmut, wenn die Mieten weiter schneller steigen als die Alterseinkommen?

Ausblick bis 2030

Die Aussichten für Mieter bleiben schwierig. Die Zahl der fehlenden Wohnungen wird bundesweit auf bis zu 1,4 Millionen geschätzt, die Fertigstellungszahlen sind rückläufig. Ein weiterer Anstieg der Mieten ist wahrscheinlich. Die Wirksamkeit des Mietrechtspakets II wird maßgeblich davon abhängen, wie konsequent die Kommunen die neuen Instrumente anwenden.

Zusätzliche Unsicherheit bringen geopolitische Faktoren – etwa mögliche Auswirkungen internationaler Konflikte auf die Energiekosten. Für das Abrechnungsjahr 2025 endet die Frist für Vermieter am 31. Dezember 2026. Angesichts der komplexen Rechtslage und hoher Kosten bei Streitigkeiten wird eine Zunahme von Verfahren erwartet. Bereits jetzt gibt es rund 200.000 mietrechtliche Fälle pro Jahr. Die Wohnungspolitik bleibt eines der zentralen sozialen und wirtschaftlichen Spannungsfelder dieser Dekade.

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