Mietrechtspaket II: Regierung verschärft Regeln für Vermieter

Das Bundeskabinett hat Ende April mit dem „Mietrechtspaket II“ weitreichende Regulierungen für private und gewerbliche Vermieter beschlossen. Gleichzeitig verschärft sich die Krise im sozialen Wohnungsbau. Aktuellen Schätzungen des Mieterbundes zufolge fehlen bundesweit rund 1,4 Millionen Wohnungen.

Trotz des politischen Ziels von jährlich 400.000 Neubauten verharrt die Realität bei etwa 200.000 Fertigstellungen – nur halb so viel. Experten warnen: Die Kombination aus regulatorischen Eingriffen und stagnierender Baukonjunktur gefährdet die Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum weiter.

Deckelung für Möblierungszuschlag und Indexmieten

Am 30. April brachte die Bundesregierung einen Gesetzentwurf zur Reform des Mietrechts auf den Weg. Er soll vor allem in Ballungsgebieten mit angespannten Märkten greifen. Bundesjustizministerin Stefanie Hubig legte Eckpunkte vor, die die Preisgestaltungsspielräume von Vermietern deutlich einschränken.

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Ein zentraler Punkt: der Möblierungszuschlag. Künftig muss er auf angespannten Märkten vor der Mietzusage offengelegt werden und darf maximal 10 Prozent der Nettokaltmiete betragen. Bisher waren Aufschläge von bis zu 180 Euro pro Monat üblich – oft genutzt, um die Mietpreisbremse zu umgehen.

Auch bei Indexmieten sieht der Entwurf Einschränkungen vor. Jährliche Steigerungen über 3 Prozent hinaus sollen künftig nur noch zur Hälfte auf Mieter umgelegt werden können. Zudem wird der Kündigungsschutz gestärkt: Mieter können eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch Nachzahlung innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage abwenden – allerdings nur einmal innerhalb von zwei Jahren.

„Besorgniserregende Interventionsspirale“

Die Reaktionen aus der Immobilienwirtschaft fielen deutlich aus. Kai Warnecke, Präsident des Eigentümerverbandes Haus & Grund, kritisierte eine Stigmatisierung privater Vermieter. Sie decken rund 64 Prozent des deutschen Mietwohnungsmarktes ab.

Eine aktuelle Befragung des Verbandes unter knapp 14.000 privaten Vermietern ergab: Rund 60,5 Prozent erwägen aufgrund der zunehmenden Regulierung, ihre Vermietertätigkeit aufzugeben. Besonders die erweiterte Schonfrist bei Zahlungsrückständen sehen 68,5 Prozent als starke Einschränkung. Dirk Salewski, Präsident des BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, sprach von einer „besorgniserregenden Interventionsspirale“.

München: Nur 83 neue Sozialwohnungen im Jahr 2025

Während die regulatorischen Maßnahmen primär auf den Bestand zielen, bleibt der Neubau von Sozialwohnungen das Sorgenkind der Branche. Das Beispiel München verdeutlicht die Diskrepanz zwischen Bedarf und staatlicher Förderung.

Im Jahr 2025 wurden in der bayerischen Landeshauptstadt lediglich 83 neue Wohnungen im Rahmen der Einkommensorientierten Förderung (EOF) bezuschusst. Dem stehen rund 20.882 Haushalte gegenüber, die einen berechtigten Anspruch angemeldet haben. Insgesamt warten in München fast 50.000 Menschen auf geförderten Wohnraum. Die verfügbaren Fördermittel sanken von früheren Spitzenwerten zwischen 80 und 229 Millionen Euro auf zuletzt rund 28,6 Millionen Euro im Jahr 2025.

Kleinstädte: Förderung bleibt liegen

Auch in ländlich geprägten Regionen wie Mecklenburg-Vorpommern stößt das System an Grenzen. Kleinstädte wie Strasburg berichten von Problemen bei der Inanspruchnahme von Fördermitteln. Die geforderten Bindungsfristen von 40 Jahren bei einer festgelegten Miete von etwa 6 Euro pro Quadratmeter sind für Investoren kaum attraktiv – der ortsübliche Mietspiegel liegt bereits bei 5 Euro, und Banken verweigern aufgrund geringer Rentabilität Kredite.

Der Bedarf an Sozialwohnungen in Mecklenburg-Vorpommern wird auf 20.000 Einheiten geschätzt. Der tatsächliche Bestand liegt bei lediglich 2.700 Wohnungen.

Punktuelle Entlastungen gibt es durch spezialisierte Projekte. In Trier startete im Frühjahr 2026 ein Projekt für obdachlose Frauen, getragen vom Sozialdienst katholischer Frauen. In Stuttgart bestehen seit Jahrzehnten städtische Wohnanlagen speziell für Alleinerziehende mit einer Stabilisierungsphase von maximal drei Jahren. Solche Projekte können den großflächigen Mangel jedoch nicht kompensieren.

Baukonjunktur: BIP stagniert, Zinsen steigen

Die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau werden zusätzlich durch die allgemeine wirtschaftliche Lage erschwert. Daten des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz weisen für das erste Quartal 2026 eine Stagnation des Bruttoinlandsprodukts von 0,0 Prozent aus. Für das zweite Quartal wird ein Rückgang von 0,2 Prozent prognostiziert.

Besonders die Bauindustrie leidet unter witterungsbedingten Einbußen sowie steigenden Energie- und Rohstoffpreisen. Die Inflation lag im März 2026 bei 2,7 Prozent – das hält die Finanzierungskosten hoch. Die Rendite für zehnjährige Bundesanleihen stieg bis Ende April auf 3,1 Prozent, nachdem sie Ende Februar noch bei 2,6 Prozent gelegen hatte.

Diese Entwicklung belastet große Wohnungsunternehmen wie Vonovia. Deren Aktie notierte zuletzt unter der Marke von 23,00 Euro. Analysten erwarten für den Konzern im ersten Quartal 2026 zwar Bruttomieteinnahmen von etwa 870 Millionen Euro, weisen jedoch auf die gestiegenen Refinanzierungskosten hin.

GMG: Terminplan wackelt

Ein weiteres Hindernis stellt die bürokratische Überlastung dar. Das ursprünglich für den 1. Juli 2026 geplante Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) wird laut Branchenberichten terminlich nicht zu halten sein. Verzögerungen bei der Umsetzung der 65-Prozent-Regel für erneuerbare Energien im Heizungsbereich sorgen für Verunsicherung bei Investoren und Vermietern.

Ein Kompromiss sieht vor: Vermieter müssen ab 2028 beim Einbau neuer Gas- oder Ölheizungen die Hälfte der zusätzlichen CO2-Kosten tragen. Das erhöht den wirtschaftlichen Druck auf den Bestand weiter.

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Staatsrückzug seit den 1980er-Jahren

Experten werten die aktuelle Misere als Ergebnis einer jahrzehntelangen Entwicklung. Alexander Reisenbichler verweist auf den staatlichen Rückzug aus der Wohnungspolitik, der bereits in den 1980er-Jahren mit der Abschaffung der Wohnungsgemeinnützigkeit unter der Regierung Kohl begann.

Spätere Weichenstellungen – die Kürzung der Sozialwohnbauförderung unter der Regierung Schröder und die Übertragung der Zuständigkeit für den Wohnungsbau an die Bundesländer während der Amtszeit von Kanzlerin Merkel – hätten die staatliche Steuerungskompetenz weiter geschwächt.

Heute weist Deutschland mit etwa 53 Prozent die höchste Mieterquote in der Europäischen Union auf. In Berlin leben sogar 84 Prozent der Menschen zur Miete. Diese Struktur macht den Markt besonders anfällig für Mietpreissteigerungen und Versorgungslücken.

500.000 Menschen ohne festes Zuhause

Die Bundesregierung hält formal an ihrem Ziel fest, die Wohnungslosigkeit bis 2030 zu überwinden. Der Nationale Aktionsplan wurde bereits 2024 verabschiedet. Doch die aktuelle Entwicklung deutet auf eine Zielverfehlung hin. Schätzungen gehen davon aus, dass nach wie vor etwa eine halbe Million Menschen in Deutschland ohne festes Zuhause sind.

Die Fachwelt blickt skeptisch auf die kommenden Monate. Im SWR Kultur Forum wird die Wohnungsnot zunehmend als soziale Frage und Gefahr für die demokratische Stabilität thematisiert. Kritik gilt vor allem dem sogenannten „Bau-Turbo“ der Regierung, der nach Ansicht von Kritikern weder ökologische noch soziale Belange ausreichend berücksichtige.

Ob die mietrechtlichen Verschärfungen zu einer Entspannung führen oder – wie von Vermieterverbänden gewarnt – zu einem weiteren Rückzug privater Investoren, wird maßgeblich von der Zinsentwicklung und der künftigen Förderkulisse der Bundesländer abhängen. Für den 7. Mai werden neue Geschäftszahlen von Vonovia erwartet. Sie dürften weitere Aufschlüsse über die finanzielle Stabilität der großen Marktteilnehmer geben.

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