Mietreform: Möblierungszuschläge auf 5 Prozent begrenzt

Ein im Februar vorgelegter Gesetzentwurf sieht scharfe Einschnitte bei Möblierungszuschlägen und Indexmieten vor.

Der Neubau ist im vergangenen Jahr massiv eingebrochen. Deshalb rückt der Bestandsschutz für Mieter in den Fokus. Die geplanten Neuregelungen sollen Schlupflöcher in der Mietpreisbremse schließen und mehr Transparenz schaffen.

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Deckelung auf fünf Prozent

Bisher konnten Vermieter für möblierte Wohnungen oft intransparente Aufschläge verlangen. In Spitzenfällen waren bis zu 180 Euro monatlich zusätzlich fällig – oft ohne Bezug zum tatsächlichen Möbelwert.

Der Gesetzentwurf begrenzt den Möblierungszuschlag künftig auf maximal fünf Prozent der Nettokaltmiete. Zudem müssen Vermieter bereits bei Vertragsschluss detailliert offenlegen, wie sich der Zuschlag zusammensetzt.

Branchenbeobachter sehen in den bisherigen Freiheiten einen wesentlichen Treiber für Mietpreissteigerungen in Ballungszentren. Die Reform greift auch bei Kurzzeitmietverträgen: Sie sollen nur noch dann von der Mietpreisbremse ausgenommen sein, wenn die Laufzeit sechs Monate nicht überschreitet.

Indexmieten: Deckel bei 3,5 Prozent

Hohe Inflationsraten haben vielen Mietern in den vergangenen Jahren massiv zugesetzt. Denn die Mieten waren direkt an den Verbraucherpreisindex gekoppelt – ohne Begrenzung nach oben.

Der Entwurf sieht jetzt eine Deckelung von Indexmietsteigerungen vor. In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten soll die jährliche Erhöhung auf 3,5 Prozent begrenzt werden.

Zusätzlich plant das Ministerium eine neue zweimonatige Schonfrist bei Mietrückständen. Bisher konnten Mieter eine fristlose Kündigung durch Nachzahlung abwenden – waren aber oft schutzlos gegenüber einer gleichzeitig ausgesprochenen ordentlichen Kündigung. Diese Rechtsunsicherheit soll die Reform beseitigen.

Gerichte schärfen Regeln für Vermieter

Das Landgericht Regensburg hat Mitte 2025 klargestellt: Die erleichterte Kündigungsmöglichkeit nach § 573a BGB ist eng an die bauliche Beschaffenheit geknüpft. Separate Eingänge oder unterschiedliche Hausnummern führen nicht automatisch zu mehreren selbstständigen Gebäuden.

Für Vermieter bedeutet das: Bei Einliegerwohnungen oder ähnlichen Konstellationen wird die Kündigung deutlich schwerer.

Baukrise verschärft Wohnungsnot

Die Reform fällt in eine Zeit extremer Anspannung für die Bauwirtschaft. 2025 wurden nur 206.600 Wohnungen fertiggestellt – ein Minus von 18 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Das Ifo-Institut meldete für April einen Tiefpunkt im Geschäftsklima des Wohnungsbaus von minus 28,4 Punkten.

Hauptursachen: internationale Konflikte, hohe Zinsen und bürokratische Lasten. Trotz eines rechnerischen Bauüberhangs von rund 760.700 Wohnungen stockt die Realisierung neuer Projekte massiv.

Neue Pflichten für Vermieter 2026

Im laufenden Jahr kommen auf Eigentümer zusätzliche Aufgaben zu. Rauchmelder müssen spätestens nach zehn Jahren und sechs Monaten ausgetauscht werden. Da viele Bundesländer die Nachrüstpflicht nach 2010 eingeführt hatten, erreichen 2026 zahlreiche Geräte diese Altersgrenze.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Die Kosten für Austauschgeräte lassen sich nicht auf Mieter umlegen. Die Verantwortung bleibt vollständig beim Vermieter.

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Verbände und Politik unter Druck

Mieterverbände begrüßen die Deckelung der Zuschläge und den verbesserten Kündigungsschutz. Die Immobilienwirtschaft warnt dagegen vor einer weiteren Verschlechterung der Investitionsbedingungen.

Der massive Rückgang der Bautätigkeit verschärft die Konkurrenz um vorhandenen Wohnraum. Das Ifo-Institut prognostiziert für 2026 nur noch 185.000 fertiggestellte Wohnungen.

Eigentümer müssen sich darauf einstellen: Die Spielräume für Mieterhöhungen und Sonderzuschläge werden durch den Hubig-Entwurf deutlich enger. Besonders die bisher lukrative Nische der möblierten Vermietung steht vor einer Konsolidierung.

Ob der Gesetzentwurf im parlamentarischen Verfahren noch Anpassungen erfährt, bleibt abzuwarten. Die kommenden Monate werden zeigen, welche finalen Belastungen auf die Eigentümer zukommen.

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