Offene Immobilienfonds: Anleger ziehen seit der Zinswende 13,4 Milliarden Euro ab

Anleger trennen sich in einem bislang nicht verzeichneten Umfang von ihren Anteilen an offenen Immobilienfonds. Wie Medienberichte Ende Oktober 2026 unter Berufung auf das Handelsblatt darlegen, belaufen sich die Mittelabflüsse seit der Zinswende auf weit über 13,4 Mrd. Euro. Damit übertreffen die aktuellen Kapitalrückzüge das Niveau der Finanzkrise der Jahre 2005 bis 2008, als Abflüsse in Höhe von 13,1 Mrd. Euro registriert worden waren. Allein seit Anfang 2025 zogen Investoren insgesamt 16 Mrd. Euro aus dem Segment ab.

Fondsgesellschaften drosseln Rücknahmen

Die zunehmende Liquiditätsbelastung zwingt mehrere Fondsgesellschaften zu drastischen Gegenmaßnahmen. In den vergangenen zwölf Monaten haben bereits fünf Fonds ihre Auszahlungen limitiert oder gestoppt, wodurch immer mehr Anleger vor Beschränkungen stehen.

Unter anderem reagierte die zum Deutsche-Bank-Konzern gehörende DWS: Für den offenen Immobilienfonds DWS Grundbesitz Europa werden Rücknahmeanträge seit dem 27. Oktober 2026 nur noch zu 10 Prozent ausgezahlt. Dieses sogenannte Gating ist gesetzlich auf einen Zeitraum von 12 Monaten begrenzt. Ziel der Maßnahme sei es, geordnete Immobilienverkäufe durchzuführen und die Liquiditätsquote nach den hohen Mittelabflüssen wieder anzuheben.

Wachsende Abschläge an den Börsen

Weil reguläre Anteilsrückgaben an die Fondsgesellschaften mit Fristen belegt oder beschränkt sind, weichen Anleger verstärkt auf den Zweitmarkt aus. Dies führt an den Börsen zu deutlichen Kursverlusten.

Nach Berechnungen von Finanztip kletterte der Abschlag zwischen dem Börsenkurs und dem offiziellen Rücknahmepreis seit Juni von 11,2 auf 19,3 Prozent. Eine Auswertung von 14 offenen Immobilienfonds durch das Vergleichsportal ergab einen durchschnittlichen Börsenabschlag von 30 Prozent; gewichtet lag der Wert bei etwas über 20 Prozent.

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Beim DWS Grundbesitz Europa liegt der Börsenabschlag bei über 50 Prozent gegenüber dem Nettoinventarwert; in der laufenden Woche erreichte der Abstand bis zu 50 Prozent. Auch bei weiteren Branchengrößen weiteten sich die Spreads spürbar aus.

Beim 18 Mrd. Euro schweren Deka-ImmobilienEuropa kletterte der Abschlag von 5,3 Prozent im Januar 2026 auf 16,1 Prozent am 20. Oktober 2026. Für den 14,5 Mrd. Euro schweren Fonds hausInvest erhöhte sich die Differenz von 7,8 Prozent Anfang 2026 auf zuletzt 17,2 Prozent.

Abwertungen und Notverkäufe zur Liquiditätssicherung

Zusätzliche Verunsicherung schaffen Wertkorrekturen in den Immobilienbeständen. Der Fonds UniImmo: Wohnen ZBI von Union Investment wertete sein Portfolio an einem einzigen Tag um fast 17 Prozent ab, was einem Betrag von über 860 Mio. Euro entsprach. Bereits im Jahr 2024 hatte bei diesem Fonds eine Wertberichtigung von 17 Prozent stattgefunden.

Um die Liquiditätspolster zu stabilisieren, trennen sich die Anbieter vermehrt von Objekten, während Neuakquisitionen weitgehend zum Erliegen kamen. Im zweiten Quartal 2025 standen marktweit 16 Immobilienverkäufe lediglich einem einzigen Ankauf gegenüber.

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Zu den Veräußerungen zählt auch der Fonds UniImmo: Europa von Union Investment: Dieser verkauft das belgische Shoppingcenter Les Grands Prés in Mons im Rahmen eines Share Deals für rund 265 Mio. Euro an Eurocommercial Properties.

Der Abschluss der Transaktion ist für den 4. November 2026 angesetzt. Es handelt sich um den größten Verkauf eines belgischen Shoppingcenters seit 2018. Die Immobilie war 2004 für rund 109 Mio. Euro erworben worden, gefolgt von Investitionen in Höhe von 70 Mio. Euro in den Jahren 2014 bis 2016.

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