Schweizer Büromarkt: Leerstandsquote sinkt trotz Homeoffice-Boom

Der Schweizer Markt für Büroimmobilien verzeichnet eine deutliche Erholung und erweist sich gegenüber den Umbrüchen der vergangenen Jahre als widerstandsfähig. Wie aus einer am 3. September 2026 veröffentlichten Studie von Raiffeisen hervorgeht, ist das Angebot an verfügbaren Büroflächen massiv gesunken und liegt aktuell rund 25 % unter dem Niveau, das vor Ausbruch der Pandemie verzeichnet wurde.

Deutlicher Rückgang der Leerstände und des Angebots

Ein wesentlicher Indikator für die Stabilisierung des Marktes ist die Entwicklung der Leerstandsziffern. Laut den Daten der Raiffeisen-Ökonomen sank die Leerstandsquote von einem Wert von 9,5 % im vierten Quartal 2019 auf nunmehr 7,5 %.

Diese Entwicklung verdeutlicht, dass die Nachfrage nach physischen Arbeitsplätzen trotz veränderter Arbeitsmodelle robust geblieben ist und die marktseitige Verknappung des Angebots die Preise und Auslastungen stützt.

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Diese Erholung findet in einem Umfeld statt, in dem sich die Arbeitsgewohnheiten grundlegend gewandelt haben. Die Studie belegt, dass der Anteil der im Homeoffice geleisteten Arbeit signifikant zugenommen hat.

Lag dieser Wert im Jahr 2020 noch bei etwa 20 %, so hat er sich seither auf 40 % verdoppelt. Dass der Büroflächenmarkt trotz dieser Verdopplung der Homeoffice-Quote eine sinkende Leerstandsrate aufweist, unterstreicht die aktuelle Verknappung auf der Angebotsseite.

Auswirkungen der Künstlichen Intelligenz auf die künftige Nachfrage

Neben dem Trend zum flexiblen Arbeiten rückt zunehmend die technologische Entwicklung in den Fokus der Marktbeobachter. Laut der Untersuchung von Raiffeisen sind bereits zwei Drittel der im Bürosektor Beschäftigten von den Auswirkungen Künstlicher Intelligenz (KI) betroffen. Dies wird langfristig Auswirkungen auf den Bedarf an Büroflächen haben.

Die Experten prognostizieren, dass die Nachfrage nach entsprechenden Flächen innerhalb der nächsten fünf Jahre um einen Wert zwischen 1,6 % und 7,9 % sinken könnte. In längerfristigen Szenarien, die bis zum Jahr 2031 reichen, zeigt sich eine noch größere Spannweite der möglichen Entwicklungen.

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Diese Prognosen reichen von einer Steigerung der Nachfrage um 14 % bis hin zu einem massiven Rückgang um 22 %. Im sogenannten moderaten Szenario wird bis zum Beginn des nächsten Jahrzehnts mit einem leichten Rückgang der Nachfrage von 1,6 % gerechnet.

Regionale Unterschiede und Herausforderungen für Investoren

Die Auswirkungen der technologischen Transformation werden geografisch ungleich verteilt sein. Die Studie identifiziert insbesondere die Standorte Zürich, Genf und Zug sowie den Kanton Tessin als Regionen, die besonders stark von den durch KI getriebenen Veränderungen betroffen sein dürften.

In diesen wirtschaftlichen Zentren, die eine hohe Dichte an bürobasierten Dienstleistungen aufweisen, ist mit einer überdurchschnittlichen Dynamik bei der Anpassung des Flächenbedarfs zu rechnen.

Für den Immobilien-Investmentmarkt ergeben sich daraus neue Rahmenbedingungen. Raiffeisen weist darauf hin, dass insbesondere Buy-to-let-Investitionen durch diese Entwicklungen an Komplexität gewinnen und schwieriger umzusetzen seien. Investoren müssen demnach die langfristigen Auswirkungen von Automatisierung und neuen Arbeitsformen bei der Bewertung von Renditechancen und Risiken am Büroimmobilienmarkt künftig noch stärker berücksichtigen.

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