Spekulationsfrist: BFH präzisiert Zehn-Jahres-Regel für Immobilien

Und die Bundesregierung treibt umfangreiche Reformen voran. Für private und gewerbliche Investoren ändern sich die Rahmenbedingungen grundlegend.

BFH schafft Klarheit bei der Spekulationsfrist

In einem Beschluss vom 18. Juni 2026 legte der BFH fest: Für die Zehn-Jahres-Frist bei privaten Veräußerungsgeschäften zählt allein der Zeitpunkt der notariellen Kaufverträge. Der spätere Übergang des wirtschaftlichen Eigentums ist irrelevant. Das Gericht bestätigte damit eine Entscheidung des Finanzgerichts Bremen und ließ keine Revision zu. Steuerpflichtige können Verkäufe nun zeitlich besser planen.

Eine weitere Erleichterung kommt vom VIII. Senat des BFH: Zinslose Kaufpreisraten bei privaten Immobilienverkäufen lösen keine steuerpflichtigen Kapitalerträge aus. Voraussetzung: Vertraglich ist festgelegt, dass jede Rate vollständig auf den Kaufpreis entfällt. Das Finanzamt scheiterte mit einer Revision gegen diese Kehrtwende.

Gestaltungsmöglichkeiten bei Erbschaft und Schenkung

Um Immobilienvermögen vor hohen Steuerlasten zu schützen, gewinnen vorausschauende Planungen an Bedeutung. Die Freibeträge liegen derzeit für Kinder bei 400.000 Euro pro Elternteil und für Ehegatten bei 500.000 Euro. Das Familienheimprivileg ermöglicht unter bestimmten Bedingungen eine steuerfreie Übertragung bei Selbstnutzung.

Ein effizientes Modell für Paare ist die sogenannte Überkreuzschenkung. Ehegatten schenken sich gegenseitig ihre Hälften am Familienheim unter Vorbehalt eines Widerrufsrechts für den Fall des Vorversterbens. Stirbt ein Partner, wird die Schenkung rückgängig gemacht. Der Überlebende erhält das volle Eigentum steuerfrei – selbst bei späterem Auszug. Für selbst genutzte Immobilien gilt die Spekulationsfrist nicht. Experten raten jedoch, geplante Reformen der Erbschaftsteuer im Blick zu behalten.

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Jahressteuergesetz 2026: Neue Regeln für Kaufpreise und Zinsen

Der Entwurf zum Jahressteuergesetz 2026, vorgelegt Ende Mai, sieht strukturelle Änderungen vor. Ein neuer Paragraph (§ 6f EStG) soll die Kaufpreisaufteilung bei bebauten Grundstücken gesetzlich regeln. Steuerpflichtige müssen zudem mit höheren Kosten bei verspäteten Zahlungen rechnen: Ab dem 1. Januar 2027 steigen die Nachzahlungszinsen auf 0,3 Prozent pro Monat (3,6 Prozent pro Jahr).

Für 2029 ist eine Umstellung bei der steuerlichen Organschaft geplant. Diese soll dann nur noch auf Antrag per Erklärung möglich sein. Vermieter, die Mieterstrom aus Photovoltaikanlagen anbieten, dürfen weiterhin den Vorsteuerabzug aus den Anschaffungskosten geltend machen. Gerichte bestätigten: Die Stromlieferung ist eine eigenständige umsatzsteuerpflichtige Leistung, keine Nebenleistung zur Vermietung.

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Koalitionspaket: Entlastung und Investitionsanreize

Der Koalitionsausschuss verabschiedete Anfang Juli ein umfangreiches Paket, das ab 2027 wirken soll. Der Grundfreibetrag steigt auf etwa 12.900 Euro, das Kindergeld auf 272 Euro. Bei höheren Einkommen ist eine stärkere Belastung vorgesehen: Ab 250.000 Euro zu versteuerndem Einkommen greift der Spitzensteuersatz von 45 Prozent, ab 280.000 Euro eine „Reichensteuer“ von 47 Prozent. Gleichzeitig sinkt die steuerliche Absetzbarkeit für Handwerkerleistungen von 20 auf 15 Prozent, gedeckelt auf maximal 900 Euro pro Jahr.

Um den Wohnungsmarkt zu stützen, fördert die Bundesregierung den Umbau von Gewerbe- zu Wohnimmobilien mit Zuschüssen von bis zu 30.000 Euro pro Wohneinheit. Das Gesamtbudget beträgt 300 Millionen Euro. Flankiert wird das durch ein angekündigtes bundesgesetzliches Verbot der Verstaatlichung von Mietwohnungen. Die politische Einigung führte Anfang Juli zu deutlichen Kursgewinnen bei Vonovia und TAG Immobilien. Investoren schätzen das Risiko von Vergesellschaftungen nun als geringer ein.

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