Steuerreform: Neue Regeln fürs Homeoffice ab 2026

Selbstständige und Unternehmer profitieren von höheren Freigrenzen für Arbeitszimmer – doch es gibt eine neue Einschränkung.

Seit Jahresbeginn gelten in Deutschland deutlich erleichterte Regeln für die steuerliche Behandlung von Homeoffices. Die Siebte Verordnung zur Änderung von Steuerverordnungen, die der Bundesrat Ende Dezember 2025 absegnete, hat die sogenannten Bagatellgrenzen grundlegend reformiert. Besonders in teuren Immobilienmärkten wie München oder Frankfurt ändert sich damit eine Menge.

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Höhere Grenzen, einfachere Regeln

Die zentrale Neuerung betrifft Paragraph 8 der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV). Bislang galt ein betrieblich genutzter Raumanteil nur dann als „von untergeordneter Bedeutung“ – und blieb damit Privatvermögen –, wenn er maximal 20.500 Euro wert war und nicht mehr als ein Fünftel des Gesamtwerts der Immobilie ausmachte. Beide Bedingungen mussten gleichzeitig erfüllt sein.

Das ist jetzt Geschichte. Die neuen Grenzen: Ein betrieblich genutzter Gebäudeteil gilt als untergeordnet, wenn er entweder nicht größer als 30 Quadratmeter ist oder sein Wert 40.000 Euro nicht übersteigt. Entscheidend ist der Wirtschaft von einer „Und“- zu einer „Oder“-Verknüpfung. Steuerpflichtige müssen also nur noch eine der beiden Hürden einhalten, um eine Zwangseinordnung ins Betriebsvermögen zu vermeiden.

Schutz vor der stillen Reserve-Falle

Warum dieser Schritt? In Ballungszentren führte die Immobilienpreisexplosion dazu, dass selbst kleine Arbeitszimmer schnell die alte 20.500-Euro-Grenze sprengten – selbst wenn sie nur einen Bruchteil der Wohnfläche ausmachten. Die Folge: Der Raum landete im Betriebsvermögen, was bei einem späteren Verkauf die Besteuerung stiller Reserven auslöste.

Genau das will der Gesetzgeber verhindern. Bleibt das Arbeitszimmer Privatvermögen, ist ein Verkauf nach zehn Jahren Haltedauer für Privatpersonen in der Regel steuerfrei. Die Verdopplung der Wertgrenze auf 40.000 Euro und die neue Quadratmeter-Alternative schaffen hier spürbare Entlastung.

Der Haken: Neue Abzugsbeschränkung

Doch die Reform hat eine Schattenseite. Ein neuer Satz 2 in Paragraph 8 EStDV stellt klar: Wer die Bagatellgrenzen nutzt und den Raum im Privatvermögen lässt, darf bestimmte Kosten nicht mehr abziehen. Konkret: Gebäude-AfA, Grundsteuer und Finanzierungszinsen für den betrieblich genutzten Anteil sind dann nicht als Betriebsausgaben absetzbar.

Die laufenden Kosten wie Strom, Heizung und Wasser bleiben dagegen weiter abziehbar. Steuerberater sprechen von einer klaren Trennlinie zwischen Vermögenszuordnung und Kostenabzug. Wer auf den jährlichen Abschreibungsvorteil verzichtet, schützt sich im Gegenzug vor späterer Steuer auf Wertzuwächse.

Die neue Abzugsbeschränkung gilt erstmals für Wirtschaftsjahre, die nach dem 31. Dezember 2025 beginnen. Die günstigeren Bewertungsgrenzen können dagegen rückwirkend für alle noch offenen Fälle angewendet werden.

Praktische Folgen für die Steuererklärung

Die 30-Quadratmeter-Grenze vereinfacht die jährliche Prüfung enorm. Anders als Immobilienwerte, die schwanken und komplizierte Berechnungen erfordern, ist die Raumgröße fix. Für viele Selbstständige entfällt damit die aufwendige Wertermittlung von Jahr zu Jahr.

Trotzdem ist eine sorgfältige Abwägung nötig. Die entscheidende Frage: Überwiegt der Schutz vor späterer Spekulationssteuer den Verlust der jährlichen Abschreibungen? Bei stark wachsenden Immobilienwerten, so der Tenor in Fachkreisen, lohnt sich der Verzicht auf den Sofortabzug meist.

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Ausblick für 2026

Das Bundesfinanzministerium wird voraussichtlich noch Klarstellungen zur Überführung bestehender Betriebsvermögen veröffentlichen. Ein Streitpunkt unter Steuerrechtlern: Können Räume, die bisher zwingend Betriebsvermögen waren, jetzt steuerschonend ins Privatvermögen umgewidmet werden?

Während Verbände die längst überfällige Anpassung an Inflation und Immobilienmarkt begrüßen, kritisieren andere die neue Abzugsbeschränkung als zusätzliche Komplexität für kleine Unternehmen. Für die Steuerplanung 2026 bleibt zudem das Zusammenspiel mit der Homeoffice-Pauschale (6 Euro pro Tag, maximal 1.260 Euro jährlich) ein zentrales Thema.

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