Vermietung: 9.000 Euro AfA-Bonus durch verkürzte Nutzungsdauer

Private Vermieter zögern bei energetischen Sanierungen – dabei bieten sich derzeit attraktive steuerliche Gestaltungsspielräume. Eine aktuelle Umfrage zeigt die Zurückhaltung, während clevere Investoren auf verkürzte Nutzungsdauern und Photovoltaik-Großanlagen setzen.

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Private Vermieter: Sanierungsstau aus Kostengründen

Eine im Februar 2026 von der Deutschland.Immobilien AG und dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) durchgeführte Umfrage, die Ende Mai veröffentlicht wurde, zeichnet ein klares Bild: Rund 59 Prozent der befragten privaten Vermieter planen keine energetischen Modernisierungen. Hauptgrund ist für 64 Prozent das fehlende Dringlichkeitsgefühl, 17 Prozent schrecken vor den hohen Kosten zurück.

Die Minderheit, die investiert hat, konzentriert sich auf Heizungsanlagen (34 Prozent), Fenster (25 Prozent) und Dämmung (18 Prozent). Die Motive: Energieeinsparungen (53 Prozent), Mieterzufriedenheit (41 Prozent) und Wertsteigerungen (38 Prozent). Rein ökologische Gründe nennen nur 31 Prozent der Befragten.

Verkürzte Nutzungsdauer: Mehr Abschreibung pro Jahr

Ein unterschätzter Hebel ist die verkürzte Restnutzungsdauer von Gebäuden. Steuerberater ratten dazu, diese durch Gutachten zu belegen. Das Ergebnis: Die jährliche AfA (Absetzung für Abnutzung) steigt deutlich.

Ein Rechenbeispiel: Bei einem Gebäudewert von 300.000 Euro erhöht sich die jährliche Abschreibung von standardmäßig zwei Prozent (6.000 Euro) auf fünf Prozent (15.000 Euro). Das bedeutet 9.000 Euro zusätzliche steuerliche Abzugsfähigkeit pro Jahr. Für das Steuerjahr 2025 gilt zudem ein Grundfreibetrag von 12.096 Euro, die Freigrenze für private Veräußerungsgeschäfte liegt bei 1.000 Euro. Vermieter von Kapitalanlageimmobilien können neben der AfA auch Zinsen und Verwaltungskosten absetzen.

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Photovoltaik als Renditebringer: Steuervorteile für Großanlagen

Kommerzielle Photovoltaikanlagen ab 150 kWp werden zunehmend als renditestarke Steuerinstrumente positioniert. Sie profitieren von der 20-jährigen EEG-Vergütungsgarantie. Die steuerlichen Anreize sind beachtlich:

• Investitionsabzugsbetrag (IAB): Bis zu 40 bis 50 Prozent Steuerentlastung bereits vor der Investition.
• Sonderabschreibung (Sonder-AfA): Sätze zwischen 20 und 40 Prozent.
• Degressive Abschreibung: Möglichkeit zur vorzeitigen Gewinnminderung.

Für eine typische 200-kWp-Anlage mit einem Investitionsvolumen von rund 200.000 Euro ergeben sich laut Anbietern wie der SunShine Group Nachsteuerrenditen von bis zu zwölf Prozent pro Jahr. Die prognostizierte Lebensdauer liegt bei über 30 Jahren, die Amortisationszeit zwischen acht und zwölf Jahren.

Gewerblich oder privat? Die BFH-Rechtsprechung als Richtschnur

Die Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Betrieb ist im deutschen Steuerrecht entscheidend. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat klare Kriterien entwickelt. So wurde die Vermietung von 111 möblierten Wohnungen an einen einzigen Mieter über zehn Jahre als gewerblich eingestuft. Die Vermietung von 21 Garagen ohne häufigen Mieterwechsel galt dagegen als private Vermögensverwaltung.

Aktuelle Richtlinien für Juni 2026 betonen zudem das Prinzip der „tatsächlichen Verständigung" zwischen Steuerpflichtigen und Finanzamt. Nach § 88 AO müssen Behörden zwar von Amts wegen ermitteln, in komplexen Fällen können die Parteien aber im Sinne von Treu und Glauben eine Einigung erzielen. Rechtliche Neuerungen stellen zudem klar: Minderheitsbeteiligungen von nur elf Prozent an operativen Gesellschaften können als notwendiges Betriebsvermögen gelten, wenn sie einen mittelbaren Förderungseffekt für das Hauptgeschäft entfalten.

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