Verwaltungsgericht Köln: Serviced-Apartments gelten nicht als Ersatzwohnraum

Möblierte Mikroapartments, die mit umfassenden Serviceleistungen wie Wäschepaketen, Haushaltsausstattung und Internetzugang angeboten werden, erfüllen nach dem Zweckentfremdungsrecht nicht die Voraussetzungen für anerkannten Ersatzwohnraum. Das hat das Verwaltungsgericht Köln in einer Entscheidung klargestellt, wie Branchendienste Anfang November berichteten.

Eine behördliche Genehmigung für den Abbruch bestehender Wohngebäude lässt sich folglich nicht allein damit begründen, dass als Ausgleich solche kleinteiligen Einheiten neu errichtet werden.

Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts muss Ersatzwohnraum zwingend echten Wohnzwecken dienen und den Bewohnern als verlässliche Heimstätte im Alltag zur Verfügung stehen.

Die Bereitstellung von Mikroapartments, zu deren standardmäßigem Angebot neben der kompletten Möblierung auch Haushaltsutensilien, bezugsfertige Wäsche, ein sogenanntes Welcome-Package und eine optionale Endreinigung gehören, sei typischerweise lediglich auf ein vorübergehendes Unterkommen ausgerichtet.

Ein solches Konzept entspreche eher Beherbergungsformen als dem dauerhaften Wohnen, weshalb es den Kriterien des Zweckentfremdungsrechts nicht genüge.

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Dabei kommt es nach der verwaltungsgerichtlichen Bewertung nicht maßgeblich auf die tatsächliche Aufenthaltsdauer im Einzelfall an: Selbst wenn eine Vermietung über einen Zeitraum von mehr als sechs Monaten erfolgt, kann dennoch eine Zweckentfremdung gegeben sein.

Ausschlaggebend für die rechtliche Einstufung ist das objektive Nutzungskonzept des Vermieters. Dieses ermitteln Behörden und Gerichte anhand der Ausgestaltung der Mietverträge, des Internetauftritts, der Werbemaßnahmen sowie der tatsächlichen Vermietungspraxis.

Als Indizien für ein bloß vorübergehendes Unterkommen wertete das Gericht das gesamte Vertragsumfeld. Neben der vollständigen Einrichtung, gestellter Wäsche, bereitgestellten Haushaltsutensilien und einem Internetanschluss sprechen auch Pauschalmieten inklusive sämtlicher Nebenkosten sowie angebotene Endreinigungen gegen regulären Wohnraum. Hinzu kommt eine eingeschränkte Eigengestaltung: Können Mieter die Räume kaum nach eigenen Wünschen verändern, fehlt es an den Merkmalen einer eigenständigen Haushaltsführung und eines echten Lebensmittelpunkts.

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Die Klarstellung hat direkte Auswirkungen auf Immobilienprojekte und kommunale Genehmigungsverfahren. Projektentwickler können sich bei Neubauvorhaben mit Serviced-Apartments nicht darauf berufen, durch die Schaffung solcher Einheiten einen adäquaten Ausgleich für abgebrochenen Wohnraum zu leisten.

Da gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Köln der Weg der Berufung eröffnet ist, obliegt eine weitere Überprüfung dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW).