Vonovia in Berlin: Geplante Vergesellschaftung könnte 8,4 Milliarden kosten

Dem Wohnimmobilienkonzern Vonovia droht durch die in Berlin geplanten Sozialisierungsmaßnahmen ein finanzieller Verlust von bis zu 8,4 Mrd. EUR. Wie die Financial Times berichtete, wären bei dem DAX-Konzern rund 120.000 Berliner Wohnungen mit einem Gesamtwert von 20,4 Mrd. EUR von einer Vergesellschaftung betroffen.

Bei einer dafür veranschlagten Entschädigungssumme von lediglich 12 Mrd. EUR beliefe sich das rechnerische Minus auf 8,4 Mrd. EUR, was etwa 60 % der aktuellen Marktkapitalisierung des Unternehmens entspricht.

Massive Buchwertverluste für Großvermieter

Nach eigenen Angaben hält Vonovia in der Bundeshauptstadt rund 130.000 Wohnungen mit einem Verkehrswert von etwa 23 Mrd. EUR, was einem Durchschnittswert von rund 177.000 EUR je Einheit entspricht. Der durchschnittliche Immobilienwert liege laut Vonovia bei 2366 EUR/qm bei jährlichen Mieteinnahmen von rund 102 EUR/qm und einer Bruttomietrendite von etwa 4 %.

Die Durchschnittsmiete wird im Geschäftsbericht mit 8,26 EUR/qm netto kalt beziffert, während der Berliner Mietspiegel 7,71 EUR/qm ausweist. Größter Vonovia-Anteilseigner ist nach Unternehmensangaben die norwegische Norges Bank.

Vonovia steht mit den Risiken nicht alleine da. Berechnungen der Financial Times zufolge könnten die vier großen Wohnungsgesellschaften Vonovia, Heimstaden, Adler und Covivio zusammen über 11 Mrd. EUR gegenüber ihren Buchwerten verlieren.

Dem schwedischen Konzern Heimstaden, der bundesweit 30.000 und davon rund 20.000 Berliner Wohnungen hält, drohe bei Immobilien im Wert von 2,5 Mrd. EUR ein Ausfall von 1,5 Mrd. EUR.

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Das Unternehmen Adler hält 17.500 Mietwohnungen zu 99 % in Berlin mit einem ausgewiesenen Portfoliowert von 3,5 Mrd. EUR beziehungsweise rund 200.000 EUR je Einheit; das Nettoergebnis des Konzerns lag im ersten Halbjahr bei minus 160 Mio. EUR nach minus 381 Mio. EUR im Vorjahr.

Eckpunkte des politischen Sondierungspapiers

Die Pläne von Linken, SPD und Grünen sehen laut Sondierungspapier vor, private Wohnungsunternehmen mit mehr als 10.000 Einheiten in Berlin zu vergesellschaften. Ein Grundbestand von 10.000 Einheiten soll den Konzernen verbleiben, während neu gebaute Wohnungen seit 2021 ausgenommen werden sollen.

Die Gesamtsumme für Entschädigungen ist auf 16 Mrd. EUR gedeckelt. Ein entsprechendes Gesetz soll spätestens 2028 vorgelegt werden, womit die Koalitionäre von der ursprünglichen Forderung des Volksentscheids abweichen, der eine Eingriffsschwelle ab 3000 Wohnungen verlangt hatte.

Demnach stünde die Summe von höchstens 16 Mrd. EUR für mehr als 144.000 Wohnungen bereit. Dies entspricht einem Schnitt von etwas über 100.000 EUR je Einheit und liegt über 40 % unter dem durchschnittlichen Buchwert.

Anderen Berechnungen zufolge dürften eher 150.000 Einheiten betroffen sein, was eine Entschädigung von maximal etwa 107.000 EUR pro Wohnung bedeuten würde; von der Linkspartei wurden circa 160.000 Wohnungen genannt.

Linken-Fraktionschef Tobias Schulze bezeichnete die veranschlagte Summe als Schnäppchen und verwies auf eine Finanzierung über Kredite aus Mieteinnahmen statt aus dem Haushalt. Eine Studie des DIW vom Oktober zeigt allerdings, dass je nach Entschädigungshöhe Zuschüsse des Landes erforderlich werden könnten.

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Widerstand und Warnungen vor Marktfolgen

Vonovia-Konzernchef Luka Mucic bezeichnete das Vorhaben als verfassungs- und grundgesetzwidrig. Das Unternehmen wies politische Vorwürfe zurück, wonach Mieter monatlich 100 EUR oder mehr an Aktionäre zahlten, und verwies darauf, 2026 selbst 539 Mio. EUR in den Berliner Bestand zu investieren sowie 1.000 Wohnungen neu zu bauen. Auch Berlins SPD-Chef Steffen Krach hält Enteignungspläne weiterhin für falsch, verteidigte jedoch den Kompromiss der Obergrenze.

Warnende Stimmen kommen zudem aus der Finanzwirtschaft: Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des Verbands Deutscher Pfandbriefbanken, wies darauf hin, dass eine Sozialisierung Immobilienkredite spürbar verteuern könnte, sollten Grundschulden gelöscht werden, wie es die Initiative verlangt.

Eine BFW-Umfrage der IHK Berlin zeigt zudem, dass 37 % der befragten Unternehmen Investitionen wegen der Unsicherheit bereits zurückgestellt haben, was unter anderem 3.480 geplante Neubauten betrifft.

Laut Kiel Institut für Weltwirtschaft könnten hingegen Neubauinvestitionen von 13,5 Mrd. EUR bis 2045 rund 24.000 Wohnungen schaffen und die Mieten um bis zu 4,6 % dämpfen. Juristen weisen darauf hin, dass die politischen Risiken teilweise bereits eingepreist seien, vorsorgliche Verkäufe aber zu Preisabschlägen führen könnten.