Wohnungsbau zieht an: Warum Bauherren jetzt nicht den nächsten Kosten-Schock unterschätzen dürfen

Gerade wenn der Markt wieder anzieht, besteht die Gefahr, dass Bauherren zu optimistisch kalkulieren. Ein Projekt kann auf dem Papier rentabel aussehen und durch steigende Baukosten, Nachträge oder falsche Entscheidungen in der Planung plötzlich deutlich teurer werden. Nachfolgend erfahren Sie, welche Kostenfallen Bauherren jetzt besonders im Blick behalten sollten, warum viele Millionen schon in der Planungsphase verloren gehen und wie sich Projekte trotz steigender Preise wirtschaftlich umsetzen lassen.

Warum Baugenehmigungen wenig über die tatsächliche Bautätigkeit aussagen

Die steigende Zahl der Baugenehmigungen ist nur ein begrenzter Indikator für die Entwicklung des Wohnungsbaus. Denn zahlreiche Projekte verfügen bereits über eine Genehmigung, werden aus wirtschaftlichen Gründen jedoch nicht umgesetzt.

Hinzu kommt, dass sich weiterhin viele Projekte aus den Jahren 2020 bis 2022 in finanzieller Schieflage befinden. Damals wurden Grundstücke teilweise zu überhöhten Preisen eingekauft. Inzwischen gelangen solche Bauvorhaben zunehmend durch Insolvenzen oder Notverkäufe auf den Markt.

Für Investoren können sich dadurch neue Möglichkeiten ergeben. Denn teilweise lassen sich Grundstücke mit bestehender Baugenehmigung deutlich günstiger erwerben, sodass Projekte wieder wirtschaftlich erscheinen. Allerdings entscheidet nicht allein der Kaufpreis darüber, ob sich ein Bauvorhaben tatsächlich rechnet.

Warum Bauherren häufig mit falschen Kosten rechnen

Ein wesentliches Problem besteht darin, dass viele Bauherren die aktuellen Preissteigerungen nicht ausreichend berücksichtigen. Stattdessen stützen sie ihre Kalkulation auf ältere Kostendaten und unterschätzen dadurch die tatsächlichen Ausgaben.

Häufig nutzen Architekten und Bauherren dafür die Daten des Baukosteninformationszentrums (BKI). Diese beruhen auf den Kosten bereits realisierter Gebäude und werden auf Quadratmeterwerte umgerechnet. Da die Bauvorhaben zunächst fertiggestellt werden müssen, bevor ihre Kosten erfasst werden können, liegen die Daten häufig ein bis drei Jahre zurück.

Zwar gibt es Tabellen, mit denen sich diese Werte fortschreiben lassen. Wie hoch die tatsächlichen Baukosten ausfallen, zeigt sich jedoch erst, wenn konkrete Angebote von Handwerkern und Bauunternehmen vorliegen.

Wer seine Finanzierung ausschließlich auf Grundlage solcher Schätzungen plant, riskiert deshalb erhebliche Abweichungen.

Die größten Einsparmöglichkeiten liegen in der Planung

Neben dem Grundstücksankauf gehört die Planung zu den wichtigsten wirtschaftlichen Stellschrauben. Nach Erfahrungen aus der Praxis sind rund 90 Prozent der untersuchten Planungen hinsichtlich ihrer Wohnflächeneffizienz deutlich optimierbar.

Zunächst sollten Bauherren prüfen, wie viel Wohnfläche auf ihrem Grundstück überhaupt realisiert werden kann. Dabei gilt es, die vorhandenen baurechtlichen Möglichkeiten möglichst vollständig auszuschöpfen. Instrumente wie der sogenannte Bauturbo können zusätzliche Spielräume eröffnen, werden allerdings nicht überall angewandt, weil die Kommunalpolitik entsprechende Vorhaben teilweise nicht unterstützt.

Gleichzeitig entscheidet die Flächeneffizienz darüber, wie wirtschaftlich der vorhandene Raum genutzt wird. Dabei geht es darum, aus dem Bruttorauminhalt beziehungsweise der Bruttogeschossfläche möglichst viel Wohnfläche zu gewinnen. Wird dieses Potenzial nicht ausgeschöpft, entstehen Baukosten für Flächen, die sich nicht entsprechend als Wohnraum nutzen lassen. Deshalb sollten Bauherren die Flächenplanung optimieren, bevor sie weitere Entscheidungen treffen.

Unnötige Anforderungen können die Baukosten erhöhen

Erst nach der Optimierung der Wohnfläche sollten sich Bauherren mit der Ausschreibung und der Auswahl geeigneter Hersteller beschäftigen. Ein wichtiger Ansatzpunkt ist dabei die Frage, ob Architekten und Ingenieure Anforderungen vorsehen, die über das notwendige Maß hinausgehen.

Solche Übererfüllungen von Normen und Richtlinien können erhebliche Mehrkosten verursachen. Nach Einschätzung aus der Praxis lassen sich durch ihren Verzicht häufig 10 bis 15 Prozent der Baukosten einsparen, teilweise sogar bis zu 20 Prozent.

Entscheidend ist dabei, die Planung auf das rechtlich und normativ erforderliche Maß zu reduzieren. Auch eine herstellerneutrale Ausschreibung kann dazu beitragen, unterschiedliche Angebote besser miteinander zu vergleichen.

Vor der Finanzierung verschiedene Bauweisen prüfen

Bevor Bauherren ihre Finanzierung sichern und langfristige Verpflichtungen eingehen, sollten sie möglichst viele Angebote aus dem Markt einholen. Dabei empfiehlt es sich, unterschiedliche Bauunternehmen aus der Umgebung anzufragen und verschiedene Bauweisen zu berücksichtigen.

Neben klassischen Konstruktionen aus Ziegel oder Kalksandstein kommen beispielsweise Holzbau, serielles und modulares Bauen sowie Stahlskelettkonstruktionen infrage. Eine frühzeitige Festlegung auf eine bestimmte Methode kann dagegen dazu führen, dass günstigere Alternativen unberücksichtigt bleiben.

Welche Bauweise den besten Preis ermöglicht, lässt sich nur durch einen umfassenden Marktvergleich feststellen. Wer den Grundstücksankauf realistisch bewertet, die mögliche Wohnfläche ausschöpft, unnötige Anforderungen vermeidet und konkrete Angebote vergleicht, schafft damit eine bessere Grundlage für wirtschaftliches Bauen. Gleichzeitig lässt sich das Risiko reduzieren, dass die tatsächlichen Kosten später deutlich über der ursprünglichen Kalkulation liegen.

Über Dr. Peter Burnickl:

Dr. Peter Burnickl hat sich zur Aufgabe gemacht, mit einem neuen Ansatz für nachhaltige, optimierte und wirtschaftliche Gebäude zu sorgen. Er ist der Geschäftsführer der Pro Bauherr GmbH und eingetragener Sachverständiger für Baukosten und technische Gebäudeausstattung. Als Ingenieur, Projektentwickler und Bauträger kennt er die Branche außerdem genau. Mit seinem Team unterstützt er Bauherren dabei, so zu bauen, dass alle Kosteneinsparpotentiale voll ausgeschöpft sind. Weitere Informationen unter: https://www.pro-bauherr.com/.

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