Wohnungsmarkt: In Deutschland fehlen rund 1,4 Millionen Wohnungen

Auf dem europäischen Wohnimmobilienmarkt agieren institutionelle Investoren trotz eines anhaltend hohen Bedarfs an Wohnraum weiterhin sehr verhalten. Wie das Investmenthaus M&G Investments feststellt, kommt das Marktgeschehen nur langsam wieder in Gang. Vor allem der deutsche Markt ist demnach von stark selektiven Anlageentscheidungen geprägt.

Marcus Eilers von M&G Real Estate analysierte im Podcast „Investment Business“, dass die Zurückhaltung vor allem auf die Folgen des vorangegangenen Zinsanstiegs und die noch nicht vollständig abgeschlossenen Wertkorrekturen zurückzuführen sei, wenngleich sich allmählich neue Chancen böten.

Rückläufiges Transaktionsvolumen und gedämpfte Stimmung in Deutschland

Die Kaufzurückhaltung spiegelt sich in den Marktdaten wider. Nach Erhebungen des Beratungsunternehmens Colliers verzeichnete Deutschland in den ersten neun Monaten des Jahres 2026 ein Transaktionsvolumen von 21,6 Milliarden Euro, was einem Rückgang von 9 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Das Maklerhaus erwartet eine allmähliche Erholung des europäischen Marktes erst im Jahr 2027.

Auch der von der Deutschen Hypo erhobene Immobilienklimaindex illustriert die anhaltende Skepsis. Im Oktober 2026 fiel der Gesamtwert nach einer monatlichen Befragung von rund 1.000 Branchenexperten um 2,9 Prozent gegenüber dem Vormonat auf 78,2 Punkte, was einem Minus von 18,0 Prozent im Jahresvergleich entspricht.

Der Teilindex für die Investitionsstimmung gab dabei um 10,3 Prozent auf 66,9 Punkte nach. Obwohl das Segment Wohnen mit 119,4 Punkten weiterhin die stärkste Nutzungsart darstellt, verzeichnete auch das Wohnklima ein Minus von 4,9 Prozent.

Laut Deutscher Hypo ist liquides Kapital auf Anlegerseite grundsätzlich vorhanden, fließt aber wegen weit auseinanderliegender Preisvorstellungen und der vorangegangenen Abwertungen nur zögerlich in konkrete Abschlüsse.

Regulierung und Zinsen belasten Portfolioentscheidungen

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Zu den gestiegenen Kapitalkosten kommen regulatorische Unsicherheiten, die den Wohnungsneubau und Transaktionen hemmen. In Berlin plant der Senat ein Gesetz zur Vergesellschaftung privater Vermieter mit mehr als 10.000 Wohnungen für das Jahr 2028, dessen Umsetzung für 2029 avisiert ist und bei dem die Entschädigung auf 16 Milliarden Euro begrenzt werden soll.

Diese Pläne sowie die geplante Anhebung der Quote mietpreisgebundener Wohnungen von 30 auf 50 Prozent veranlassen Projektbeteiligte zur Zurückhaltung.

Nach Angaben des Beratungsunternehmens Drees & Sommer stellen Investoren bereits Vorhaben zurück. Während Heimstaden Bostad Neuinvestitionen in Deutschland für nicht mehr darstellbar hält, schließt der Vermögensverwalter Meag Neukäufe in Berlin unter den gegebenen Rahmenbedingungen vorerst aus.

Beim Wohnungskonzern Vonovia beliefen sich die Immobilienverkäufe in den ersten neun Monaten des Jahres 2026 auf rund 900 Millionen Euro. Der Konzernbestand schrumpfte zum Ende des dritten Quartals auf 527.488 Wohnungen. Höhere Zinsen belasten weiterhin das Verkaufs- und Neubaugeschäft. Vonovia-Chef Mucic gab zu bedenken, dass eine Vergesellschaftung keine neuen Wohnungen schaffe, während bundesweit rund 1,4 Millionen Wohnungen fehlen.

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Hoher Langfristbedarf trifft auf selektive Märkte

Dabei bleibt der strukturelle Bedarf an Wohnflächen auf dem Kontinent hoch. Auf der Fachkonferenz des Urban Land Institute (ULI) wurde darauf verwiesen, dass in den kommenden 25 Jahren 40 bis 45 Millionen zusätzliche Menschen in Europas Städten erwartet werden.

Nick Searl von Urban Partners bezifferte das daraus resultierende Investitionspotenzial auf 4 Billionen Euro beziehungsweise 4,481 Billionen US-Dollar. Langfristiges Kapital von Pensionsfonds und Versicherern sei verfügbar, bleibe wegen Unsicherheiten jedoch oft gebunden.

Während Deutschland schwächelt, zeigen sich andere europäische Märkte deutlich dynamischer. In Spanien wuchs das Transaktionsvolumen laut Colliers in den ersten neun Monaten des Jahres 2026 um 28,2 Prozent auf rund 16,8 Milliarden Euro, wovon 5,9 Milliarden Euro auf Wohnimmobilien entfielen.

Dennoch sehen Branchenvertreter auch hierzulande Wendepunkte. Stefan Haas, Leiter der über 15 Milliarden Euro an Immobilien verwaltenden Meag, erklärte, die Talsohle bei den Preisen für erstklassige Core-Objekte sei erreicht oder stehe unmittelbar bevor, auch wenn das Umfeld im kommenden Jahr herausfordernd bleibe.