Erbschaftsteuer 2026: Höhere Immobilienbewertungen treffen Erben

Höhere Immobilienbewertungen, neue Gerichtsurteile und ein schwieriger Markt für Erbimmobilien setzen Erben unter Druck.

Immobilien werden teurer – und die Steuerlast steigt

Für Erbfälle in den Jahren 2025 und 2026 greift eine angepasste Verkehrswertorientierung im Bewertungsrecht. Die Folge: Immobilien werden tendenziell höher bewertet, was die Erbschaftsteuerlast nach oben treibt. Die Freibeträge bleiben stabil: Ehegatten können bis zu 500.000 Euro steuerfrei erben, Kinder bis zu 400.000 Euro. In Steuerklasse I liegen die Sätze je nach Erbwert zwischen 7 und 30 Prozent.

Zur Optimierung der Steuerlast setzen Erben vermehrt auf die Erbfallkostenpauschale oder die lebzeitige Übertragung unter Vorbehalt des Nießbrauchs.

Landwirtschaft: Nutzung entscheidet, nicht das Grundbuch

Bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen zählt die tatsächliche Bewirtschaftung. Ein Ländererlass vom Februar 2024 und eine Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) stellen klar: Nicht der Grundbucheintrag ist entscheidend, sondern die reale Nutzung. Auch verpachtete Flächen können begünstigt sein – wenn der Pächter sie aktiv landwirtschaftlich nutzt.

Gericht stärkt Erben bei Anwaltskosten

Der BFH hat die Position der Erben gestärkt (Az. II R 10/23). Anwaltskosten, die bei einer Teilungsversteigerung oder Erbauseinandersetzung anfallen, sind als Nachlassverteilungskosten steuerlich absetzbar. Kosten für die allgemeine Nachlassverwaltung hingegen nicht. In einem Beispielverfahren erkannte das Finanzamt rund 95.200 Euro von insgesamt 104.156 Euro Anwaltskosten an.

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Nachlasspfleger: Gläubiger haben kein Mitspracherecht

Das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe hat in einem Beschluss vom 1. Juni 2026 (Az. 14 W 59/25 (Wx)) klargestellt: Nachlassgläubiger können gegen die Auswahl des Nachlasspflegers keine Beschwerde einlegen. Die Pflegschaft dient dem Schutz unbekannter Erben, nicht den Interessen der Gläubiger. Im konkreten Fall lag der Streitwert bei über 16.311 Euro.

Kulturelles Erbe: Vom Garagenfund ins Museum

Die Verwertung von Nachlässen läuft über unterschiedliche Wege. Im Frühjahr 2026 wurden Werke der Künstlerin Margret Lieser für eine Versteigerung vorbereitet. Ein prominentes Beispiel: Der Nachlass der Komikerin Helga Feddersen. Teile ihres Erbes lagerten zehn Jahre in einer Parkgarage – im Juni 2026 wurden sie einem Museum übergeben.

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Auch öffentliche Institutionen veräußern Bestände. Das Landestheater Flensburg verkaufte im Juli 2026 rund 1.000 handgefertigte Kostüme. Die Käufer bestimmten den Preis selbst.

Markt für Nachlassimmobilien unter Druck

Der Markt für Erbimmobilien wird härter. 2025 wurden bundesweit rund 206.600 Wohnungen fertiggestellt – ein Rückgang von 18 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die Baupreise stiegen bis Februar 2026 um 3,3 Prozent, die Preise für Wohnimmobilien legten im ersten Quartal 2026 um 1,4 Prozent zu. Das erschwert Sanierung und Verwaltung von Erbobjekten. Immer mehr Erben setzen daher auf Direktverkäufe sanierungsbedürftiger Immobilien.

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