Erbschaftsteuer: BFH stärkt Nachweis niedrigerer Immobilienwerte gegen das Finanzamt
Veröffentlicht am: 07.10.2026 um 15:39 Uhr | Redaktion boerse-global.de
Die steuerlichen Anforderungen bei der Übertragung von Immobilien an Angehörige sowie bei Erbfällen sind komplex. Wie mehrere Fachbeiträge in Berichten vom 5. Oktober 2026 analysieren, haben jüngste Entscheidungen des Bundesfinanzhofs (BFH) und anstehende verfassungsrechtliche Prüfungen maßgeblichen Einfluss auf die rechtliche Gestaltung und Bewertung geerbter oder übertragener Liegenschaften.
Kaufverträge unter Angehörigen und Pflichtteilsfragen
Wird eine Immobilie innerhalb der Familie veräußert, gelten besondere steuerrechtliche Maßstäbe. Im Verfahren VIII R 30/24 stellte der BFH klar, dass keine freigiebige Zuwendung vorliegt, solange eine Kaufpreiszahlungspflicht besteht. Eine zinslose Stundung stellt für sich genommen keine Schenkung dar.
Jede geleistete Rate wird in diesem Rahmen voll auf den Kaufpreis angerechnet, ohne dass eine Aufteilung in Zinsen und Tilgung erfolgt. Offen blieb in der Entscheidung die steuerliche Einordnung bei einem Verkauf innerhalb der zehnjährigen Frist eines privaten Veräußerungsgeschäfts.
Bei Verkäufen an Verwandte in gerader Linie entfällt die Grunderwerbsteuer. Erfolgt die Übertragung zum Marktwert, fällt zudem keine Schenkungsteuer an. Ein echter Kaufvertrag schützt zudem vor Anfechtungen durch Pflichtteilsberechtigte.
Anders gestaltet sich die Rechtslage bei Schenkungen mit Vorbehaltsnießbrauch: Bereits mit Urteil vom 27. April 1994 (IV ZR 132/93) entschied der Bundesgerichtshof (BGH), dass ein Vorbehaltsnießbrauch den Fristbeginn für Pflichtteilsergänzungsansprüche hindert.
Steuerbefreiung für das Familienheim
Bei der Vererbung von Wohnraum knüpft die Steuerbefreiung für das Familienheim nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) an strenge Vorgaben an: Erforderlich sind der Einzug innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall, eine zehnjährige Eigennutzung sowie eine Wohnfläche von höchstens 200 Quadratmetern.
Im Urteil II R 27/23 entschied der BFH zugunsten der Steuerpflichtigen, dass die Befreiung auch mitgenutzte Garten- und Wegeflächen umfasst, sofern das Belegenheitsfinanzamt diese als wirtschaftliche Einheit festgestellt hat. Dieser Feststellungsbescheid bindet das Erbschaftsteuerfinanzamt; das Finanzgericht (FG) Niedersachsen hatte die Klage zuvor abgewiesen.
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Maßgeblich ist die tatsächliche häusliche Nutzung nach Verkehrsanschauung, örtlicher Gewohnheit und Zweckbestimmung (§ 2 Abs. 1 Satz 3 und 4 des Bewertungsgesetzes). Ein Fachanwalt für Erbrecht gab zu bedenken, dass eine Zusammenlegung mehrerer Grundstücke steuerlich sogar nachteilig wirken könne, da der BFH darin eine mögliche Steuerumgehung sehen könne.
Zur Einhaltung der Sechsmonatsfrist bestätigte der BFH im Verfahren II B 41/25 die Entscheidung des Niedersächsischen Finanzgerichts und wies eine Nichtzulassungsbeschwerde des Finanzamts zurück. Die Entscheidung für die Eigennutzung muss demnach innerhalb der Frist getroffen und belegbar sein. Ob ein bestehendes Wohnrecht den Beginn dieser Frist hemmt, ist höchstrichterlich bislang nicht entschieden.
Nachweiswerte und ertragsteuerliche Sanierungskosten
Große Bedeutung für die Erbschaftsteuer hat der Verkehrswertnachweis. Mit Beschluss vom 4. August 2026 (II B 87/25), veröffentlicht am 1. Oktober 2026, hob der BFH ein Urteil des FG Düsseldorf auf. Ein Erbe hatte im Mai 2020 zwei gemischt genutzte Grundstücke geerbt. Das Finanzamt stellte Grundbesitzwerte von 290.834 Euro und 405.006 Euro fest.
Ein Gutachten wies im Juli 2020 Werte von 210.000 Euro und 305.000 Euro aus. Als das Objekt im Februar 2021 für insgesamt 900.000 Euro veräußert wurde, verwarf das Finanzamt das Gutachten. Der BFH stellte fest, dass die Kaufpreisregel des § 198 Abs. 3 BewG nur dem Nachweis eines niedrigeren Werts diene und kein Instrument zur nachträglichen Werterhöhung durch die Behörde darstelle.
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Im Verfahren II R 9/16 befasste sich der BFH mit Veräußerungen landwirtschaftlicher Flächen innerhalb von 15 Jahren nach dem Stichtag. Hier greift der Liquidationswert (§ 166 BewG), bei dem der Bodenwert um 10 Prozent Liquidationskosten gemindert wird. Ein Steuerpflichtiger kann jedoch nachweisen, dass der gemeine Wert nach § 9 Abs. 2 BewG niedriger liegt.
Einschränkungen gelten bei Denkmälern: Nicht ausgeschöpfte Sonderausgaben für die Sanierung eines selbst genutzten Baudenkmals (§ 10f des Einkommensteuergesetzes) gehen laut BFH-Urteil X R 23/24 nicht auf Erben über, da die Einkommensteuer eine Personensteuer darstellt. Eine Ausnahme greift nur bei zusammen veranlagten Ehegatten.
Im Verfahren II R 1/22 stellte das Gericht zudem klar, dass die Erbschaftsteuer grundsätzlich nach dem Erbschein festgesetzt werden darf. Bleibt ein Erbe unverschuldet ohne Nachlass, trägt er die Darlegungs- und Beweislast für Billigkeitsmaßnahmen nach § 163 der Abgabenordnung.
Ausblick auf Bundesrat und Verfassungsgericht
Die rechtlichen Rahmenbedingungen könnten sich weiter verändern. Der Bundesrat schlug am 25. September 2026 (Drucksache 447/26, Ziffer 2) eine Steuerbefreiung für Immobilienveräußerungen im Rahmen von Scheidungsfolgenvereinbarungen vor.
Zudem stehen am Bundesverfassungsgericht mündliche Verhandlungen an: Am 12. Oktober 2026 verhandelt das Gericht über einen Normenkontrollantrag der Bayerischen Staatsregierung (1 BvF 1/23) zu Grundstücksbewertungen, Freibeträgen und Steuersätzen im ErbStG.
Am 13. Oktober 2026 folgt die Verhandlung über eine Verfassungsbeschwerde (1 BvR 804/22) gegen die Privilegierung von Betriebsvermögen gegenüber Privatvermögen. Das Gericht hatte das Erbschaftsteuerrecht bereits in den Jahren 1995, 2006 und 2014 beanstandet. Ein Verkündungstermin für die anstehenden Verfahren steht noch nicht fest.
