Familienheim-Vererbung: BFH erlaubt Steuerbefreiung mit Wohnrecht
Veröffentlicht am: 29.08.2026 um 09:01 Uhr | Redaktion boerse-global.de
Die rechtssichere Übertragung von Immobilien und Kapitalvermögen im Erbfall unterliegt komplexen Formvorschriften und einer sich stetig wandelnden Rechtsprechung. Fachbeiträge aus dem August 2026 zeigen, dass insbesondere bei der Selbstnutzung von Immobilien, der Ausgestaltung von Vollmachten und der steuerlichen Behandlung von Versicherungen erhebliche Risiken für Erben und Schenkende bestehen.
Anforderungen an die Selbstnutzung und das Familienheim
Ein zentraler Aspekt der aktuellen juristischen Auseinandersetzung ist die Erbschaftsteuerbefreiung für das sogenannte Familienheim. Laut einem Beschluss des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 27. Mai 2026 (Az.
II B 41/25) kann eine Steuerbefreiung auch dann gewährt werden, wenn Dritten ein Wohnrecht eingeräumt wurde. Entscheidend sei, dass sich der Selbstnutzungswille des Erben innerhalb einer Sechs-Monats-Frist manifestiere, wobei eine Einzelfallprüfung stattfinde und keine starren Fristen gälten.
Im Gegensatz dazu präzisierte das Finanzgericht (FG) Düsseldorf (Az. 4 K 1808/25 Erb), dass die tatsächliche Selbstnutzung bereits zum Zeitpunkt des Todes vorliegen muss. Eine bloße Absicht, in die Immobilie einzuziehen, reiche für die Steuerbefreiung nicht aus. Aufgrund der grundsätzlichen Bedeutung dieser Frage wurde die Revision zum BFH zugelassen.
Haftungsrisiken für Bevollmächtigte und gesetzliche Erbfolge
Die Ausübung von Vollmachten kann weitreichende Konsequenzen für den eigenen Erbanspruch haben. Das Kammergericht Berlin (Az. 19 U 13/21) entschied, dass ein Generalbevollmächtigter seinen Pflichtteil verlieren kann, wenn er unberechtigt eine Grundschuld auf die Immobilie des Erblassers eintragen lässt. Eine strafrechtliche Verurteilung sei für den Entzug des Pflichtteils in einem solchen Fall nicht zwingend erforderlich.
Ohne ein gültiges Testament greift die gesetzliche Erbfolge. Hierbei erben Ehegatten neben Kindern ein Drittel und neben den Eltern des Verstorbenen zwei Drittel des Nachlasses. Unverheiratete Partner bleiben in der gesetzlichen Abfolge unberücksichtigt. Zudem führt die gesetzliche Erbfolge häufig zu Erbengemeinschaften, die bei Entscheidungen über den Nachlass Einstimmigkeit erzielen müssen.
Steuerliche Bewertung von Versicherungen und Immobilienübertragungen
Bei der vorzeitigen Übertragung von Vermögenswerten sind schenkungsteuerliche Regelungen zu beachten. Der BFH urteilte am 28. Januar 2026 (Az. II R 27/22), dass bei der Übertragung einer Kapitallebensversicherung unter Nießbrauchsvorbehalt der volle Rückkaufswert der Schenkungsteuer unterliegt.
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Im zugrunde liegenden Fall hatte eine Mutter 2,5 Millionen Euro eingezahlt; der Sohn deklarierte nach Abzug des Nießbrauchs lediglich 630.000 Euro. Der BFH wies dies zurück und betonte, dass der Nießbrauch den Wert erst bei einer tatsächlichen Kündigung mindere.
Auch im Rahmen von Scheidungsvergleichen können steuerliche Lasten entstehen. Das FG Münster stellte am 18. Juni 2026 (Az. 8 K 901/23 E) fest, dass die Übertragung von Miteigentumsanteilen an Immobilien als entgeltliches Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG zu werten ist, wenn damit auf Zugewinnausgleich oder Unterhalt verzichtet wird. Nur wenn ein Ehevertrag bereits einen gegenständlichen Ausgleich vorsieht, könne eine Steuerpflicht vermieden werden.
Wirtschaftliche Einordnung und Erbfallkosten
Eine Untersuchung des Netzwerks Steuergerechtigkeit liefert Einblicke in die Finanzierbarkeit der Erbschaftsteuer. Demnach lassen sich Steuern auf Mietshäuser in Städten wie Berlin, München oder Magdeburg meist innerhalb von sechs Jahren durch Mieteinnahmen decken.
Die Analyse kritisierte zudem die Entlastungen für Großerben: Im Jahr 2025 lag der durchschnittliche Steuersatz bei 34 Großerbschaften mit einem Volumen von 12 Milliarden Euro bei lediglich 2 Prozent, da Verschonungsregeln die Steuerlast erheblich reduzierten.
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Für kleinere Nachlässe ist relevant, dass Vermächtnisnehmer laut BFH den vollen Pauschbetrag für Erbfallkosten in Höhe von 10.300 Euro erhalten können. Dies gilt auch dann, wenn der Haupterbe nicht der deutschen Erbschaftsteuer unterliegt.
Grenzüberschreitende Regelungen und Mietverhältnisse
Seit dem 17. August 2015 regelt die EU-Erbrechtsverordnung, dass grundsätzlich das Recht des Staates gilt, in dem der Erblasser seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Es besteht jedoch die Möglichkeit einer Rechtswahl. Das Europäische Nachlasszeugnis (ENZ) dient dabei als Nachweis der Erbberechtigung und ist für sechs Monate gültig, wobei Dänemark und Irland Sonderregelungen anwenden.
Im Mietrecht führt der Tod des Mieters nicht automatisch zur Beendigung des Vertrages. Gemäß § 563 BGB treten Angehörige im gemeinsamen Haushalt in das Mietverhältnis ein. Bei Alleinlebenden treten die Erben in den Vertrag ein, wobei sowohl Erben als auch Vermieter unter Einhaltung einer einmonatigen Frist kündigen können.
