Geerbtes Elternhaus: Uneinigkeit über den Wert löst 17 Prozent der Streitfälle aus

Der Nachlass der Eltern gilt häufig als emotionale und finanzielle Absicherung, birgt jedoch erhebliches Konfliktpotenzial. Fachleute und Betroffene berichten immer wieder über schwere familiäre Zerwürfnisse und drohende Zwangsversteigerungen bei der Aufteilung von geerbten Elternhäusern.

Trifft die Trauer um verstorbene Angehörige auf unterschiedliche finanzielle Interessen oder ungeklärte Eigentumsverhältnisse, drohen langwierige Auseinandersetzungen, die bis zum endgültigen Kontaktabbruch zwischen Angehörigen führen können.

Uneinigkeit und finanzielle Hürden bei der Nachlassverwaltung

Das Elternhaus kann Geschwister entzweien, warnen Fachanwälte für Erbrecht. Bei Uneinigkeit droht im schlimmsten Fall die gerichtliche Versteigerung der Immobilie.

Eine Erhebung des Deutschen Instituts für Altersvorsorge aus dem Jahr 2023 unter über 5.000 Erbengemeinschaften verdeutlicht, dass unterschiedliche Auffassungen über den Wert des Objekts häufig für Spannungen sorgen: Bei rund 17 Prozent der untersuchten Streitfälle bildete eine uneinheitliche Immobilienbewertung die eigentliche Streitursache.

Welche Belastungen der Erbfall mit sich bringt, zeigt der Fall zweier Schwestern aus Baden-Württemberg: Sophie M. aus Gaggenau erbte im Jahr 2023 nach dem Tod ihres Vaters gemeinsam mit ihrer Schwester das elterliche Haus in Bühl zu je 50 Prozent.

Ein Testament lag nicht vor, die Eltern waren geschieden. Bei dem Objekt handelte es sich um einen renovierungsbedürftigen Altbau ohne Heizungsanlage, dessen Vermietung Investitionen von rund 100.000 Euro erfordert hätte.

Wer sich mit der Regelung seines Erbes befasst, möchte Konflikte innerhalb der Familie meist von vornherein vermeiden. Dieser kostenlose Ratgeber bietet geprüfte Vorlagen für das Testament und die Patientenverfügung, um rechtzeitig für klare Verhältnisse zu sorgen. Nachlass-Ratgeber mit Vorlagen jetzt kostenlos herunterladen

Zwar konnte der Verkauf des Hauses im selben Jahr über eine Maklerin aus Baden-Baden abgeschlossen werden, doch brach der Kontakt zwischen den Schwestern im Anschluss vollständig ab. Aus der Immobilienvermittlung ist bekannt, dass sich der Verkaufsprozess geerbter Immobilien mitunter über Jahre hinziehen kann.

Dass eine Auseinandersetzung auch ohne gerichtliche Konflikte gelingen kann, zeigt das Beispiel zweier Brüder im Alter von 53 und 50 Jahren aus Karlsruhe. Nach dem Erbe eines Hauses und einer Eigentumswohnung von ihrer Tante veräußerten sie das freistehende Haus auf einem 600-qm-Grundstück für rund 600.000 Euro. Einer der Brüder übernahm die Eigentumswohnung und zahlte den anderen ohne Kreditaufnahme aus.

Rechtliche Risiken und das Instrument der Teilungsversteigerung

Können sich Erben oder geschiedene Partner nicht verständigen, greifen strenge rechtliche Vorgaben. Gemäß § 2040 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ist in einer Erbengemeinschaft nur eine gemeinsame Verfügung über die Immobilie möglich. Finden die Parteien keine Einigung, bleibt als letzter Ausweg oft nur die Teilungsversteigerung.

Experten weisen darauf hin, dass ein freihändiger Verkauf im Vergleich zu einer gerichtlichen Versteigerung in der Regel einen höheren Erlös erzielt. Zudem drohen bei einer Teilungsversteigerung lange Verfahrensdauern, erhebliche Einbußen beim Verkaufspreis sowie zusätzliche Anwalts- und Gerichtskosten. Selbst nach erfolgtem Zuschlag kann der Streit über die Verteilung des Erlöses fortbestehen.

Das Gesetz sieht jedoch Schutzmechanismen vor. Nach § 180 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Forderungsversteigerung (ZVG) kann eine einstweilige Einstellung der Teilungsversteigerung beantragt werden.

Ein fehlendes oder fehlerhaftes Testament führt oft zu jahrelangem Streit und hohen Kosten für die Hinterbliebenen. Erfahren Sie in diesem kostenlosen Report, welche Fehler beim Erben besonders häufig gemacht werden und wie Sie Ihre Familie rechtssicher absichern. Fehler bei der Nachlassregelung vermeiden – Gratis-Report

Hierbei werden die Interessen der Miteigentümer sowie das Wohl gemeinsamer Kinder berücksichtigt; für bestimmte Einstellungsanträge gilt dabei eine zweiwöchige Notfrist. Im Rahmen einer drohenden Zwangsversteigerung ermöglicht § 30a ZVG zudem eine zeitweilige Einstellung von bis zu sechs Monaten, sofern die Versteigerung dadurch voraussichtlich abgewendet werden kann.

Gesetzliche Fristen, Freibeträge und Vorsichtsmaßnahmen

Neben den Eigentumsfragen verlangt das Erbrecht die Einhaltung klarer Vorgaben. Für die Erbausschlagung gilt gemäß § 1944 BGB eine Frist von in der Regel sechs Wochen.

Juristen raten zur Vorsicht bei einer anstehenden Haushaltsauflösung: Unterlagen, Dokumente und Wertsachen gehören zum Nachlass und sollten vor einer Entrümpelung gesichert werden. Wer Gegenstände an sich nimmt oder verkauft, riskiert, dass dies rechtlich als Erbschaftsannahme samt Übernahme möglicher Schulden gewertet wird.

Die Erbschaftsteuer-Anzeige muss innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis des Erbfalls beim Finanzamt erfolgen (§ 30 ErbStG). Steuerlich gelten Freibeträge von 500.000 Euro für Ehe- und Lebenspartner, 400.000 Euro je Kind sowie 200.000 Euro für Enkel.

Die Spekulationsfrist bei einem Weiterverkauf liegt bei zehn Jahren, wobei die bisherige Besitzzeit des Erblassers angerechnet wird. Die Umschreibung im Grundbuch ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall meist gebührenfrei möglich.