Immobilienerbe: Freibeträge bei +82% Wertsteigerung schnell ausgeschöpft
Veröffentlicht: 04.07.2026 um 18:51 Uhr, Redaktion boerse-global.de
Steigende Immobilienwerte, internationale Verflechtungen und neue Urteile machen die Nachlassplanung immer komplizierter. Wer nicht rechtzeitig handelt, riskiert hohe Steuerlasten oder den Verlust von Familienvermögen.
Gericht erlaubt Änderung am gemeinschaftlichen Testament
Das Oberlandesgericht Köln (Az. 2 W 169/25) hat eine überraschende Entscheidung getroffen: Ein überlebender Ehegatte darf ein gemeinschaftliches Testament einseitig ändern – auch ohne expliziten Abänderungsvorbehalt.
Im konkreten Fall hatte der Sohn nach dem Tod des Vaters schwere gesundheitliche Beeinträchtigungen erlitten. Die Witwe durfte ein Behindertentestament errichten. Das Gericht begründete dies mit dem hypothetischen Willen der Erblasser.
Solche Gestaltungen schützen den Nachlass vor dem Zugriff von Sozialleistungsträgern. Experten raten aber: Formuliert Abänderungsvorbehalte bereits bei der Erststellung. Sonst drohen langwierige gerichtliche Klärungen.
Immobilienwerte explodieren – Freibeträge bleiben
Die Zahlen sind dramatisch: Immobilien sind zwischen 2010 und 2025 um rund 82 Prozent gestiegen. Die steuerlichen Freibeträge wirken da schnell ausgeschöpft.
Kinder erben oder bekommen 400.000 Euro pro Elternteil steuerfrei. Bei Ehegatten sind es bis zu 500.000 Euro. Durch Kettenschenkungen lassen sich diese Beträge alle zehn Jahre erneut nutzen.
Das Familienheimprivileg (§ 13 Erbschaftsteuergesetz) ermöglicht eine steuerfreie Übertragung der selbstgenutzten Immobilie. Für Ehegatten gilt das weitgehend unbeschränkt. Bei Kindern ist die Steuerbefreiung auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt – und an eine Selbstnutzung von mindestens zehn Jahren gebunden.
Zur Minderung der Schenkungsteuer setzen Fachleute häufig Nießbrauch oder Wohnrechte ein. Diese Instrumente reduzieren den steuerrelevanten Wert der Immobilie.
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BFH präzisiert Spekulationssteuer-Frist
Der Bundesfinanzhof hat am 18. Juni 2026 eine wichtige Klarstellung zur Zehn-Jahres-Regel getroffen: Maßgeblich für den Fristbeginn ist das Datum des notariellen Kaufvertrags – nicht der spätere Übergang von Nutzen und Lasten.
Internationale Erbfälle: Haftungsrisiko im Ausland
Bei Vermögen im Ausland oder Wohnsitz außerhalb Deutschlands gilt die EU-Erbrechtsverordnung. Das anwendbare Recht knüpft an den gewöhnlichen Aufenthalt des Erblassers zum Todeszeitpunkt an.
Besonders tückisch: In Spanien haften Erben laut Artikel 661 des Código Civil grundsätzlich auch mit ihrem Privatvermögen für Schulden des Erblassers. Schutz bietet nur eine Annahme unter Vorbehalt des Inventars (Art. 1023 CC).
Für Immobilien in Griechenland gibt es einen neuen Mechanismus: Notare müssen bei Verkäufen trotz Steuerpfändungen mindestens 25 Prozent der ausstehenden Summe direkt an die Steuerbehörden abführen.
KI-Betrug auf dem Immobilienmarkt verdreifacht
Die Digitalisierung bringt neue Gefahren. Das Bundeskriminalamt meldet: Betrugsversuche mit KI-gefälschten Dokumenten haben sich von 2022 bis 2024 mehr als verdreifacht. Die Schäden liegen im Durchschnitt zwischen 1.500 und 8.000 Euro pro Fall.
Fachleute empfehlen gesicherte Kommunikationskanäle und: Keine Vorauszahlungen ohne notarielle Absicherung.
Auch zeitliche Verzögerungen können zur Falle werden. Taucht ein Testament erst Jahre nach dem Erbfall auf, werden bereits vollzogene Immobilienverkäufe und Erbverteilungen rechtlich strittig. In Fachdiskussionen werden Zeiträume von bis zu 30 Jahren für mögliche Herausgabeansprüche genannt.
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Grunderwerbsteuer-Falle bei Firmenanteilen
Der Bundesfinanzhof (Az. II R 30/25, 25. März 2026) hat entschieden: Treuhandvereinbarungen über Anteile schützen nicht vor der Grunderwerbsteuer. Das gilt, wenn die maßgeblichen Schwellenwerte von 95 Prozent der Anteile erreicht werden.
Die Steuerpflicht entsteht bereits mit der Eintragung der Anteilsübergänge im Register. Eine Befreiung für Erstkäufer ist in diesen Konstellationen nicht vorgesehen.
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