Nebenkosten: Deutsche Haushalte zahlen durchschnittlich 3.402 Euro

In einer Grundsatzentscheidung hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Kriterien für die sogenannte Neubauausnahme bei der Mietpreisbremse präzisiert (Az. VIII ZR 50/23). Demnach greift die Ausnahme des § 556f S.1 BGB nicht nur bei klassischen Neubauten, sondern auch bei umfassend sanierten Altbauten.

Voraussetzung hierfür ist, dass das Gebäude zuvor unbewohnbar war und der Sanierungsaufwand mindestens ein Drittel der Kosten eines vergleichbaren Neubaus betragen hat.

Hoher Investitionsbedarf führt zur rechtlichen Neueinstufung

Hintergrund der Entscheidung war ein Fall aus Berlin, der ein Gebäude aus dem Jahr 1918 betraf. Für die Instandsetzung und Modernisierung wurden Investitionen von über 2 Mio. Euro getätigt, woraufhin die Vermietung ab dem Jahr 2017 erfolgte.

Das Landgericht muss nun in der Folgeinstanz prüfen, ob die Sanierungskosten tatsächlich die geforderte Erheblichkeitsgrenze erreichen, um eine Befreiung von den regulären Beschränkungen der Mietpreisbremse zu rechtfertigen.

Grundsätzlich sieht die Mietpreisbremse vor, dass die Nettokaltmiete bei Neuvermietungen maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Ausgenommen von dieser Regelung sind jedoch Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sowie umfassend modernisierte Einheiten.

Der BGH stellte nun klar, dass die Gleichstellung mit einem Neubau eine wirtschaftliche Betrachtung erfordert, die den Sanierungsaufwand ins Verhältnis zu den Kosten eines fiktiven Neubaus setzt.

Warnungen vor Umgehungstaktiken am Wohnungsmarkt

Während der BGH rechtliche Klarheit für Investoren schafft, warnen Mieterschutzorganisationen vor einer missbräuchlichen Nutzung rechtlicher Spielräume. Der Mieterverein Hamburg wies darauf hin, dass vermehrt versucht werde, die Mietpreisbremse durch den Abschluss von Gewerbemietverträgen zu umgehen.

Ein beobachteter Trick bestehe darin, dass Eigentümer Immobilien gewerblich an Dritte – etwa Familienangehörige – vermieten, die diese anschließend untervermieten.

In diesem Kontext berichtete das Fernsehmagazin ZDF 'Wiso' über einen Fall in Hamburg, bei dem eine Nettokaltmiete von 21 Euro pro Quadratmeter verlangt wurde. Laut Einschätzung des Mietervereins Hamburg würden durch solche Konstruktionen wesentliche Schutzrechte der Mieter ausgehebelt.

Üblicherweise sind Mieter bei Verstößen gegen die Preisbegrenzung berechtigt, innerhalb von 30 Monaten eine Rüge zu erteilen und zu viel gezahlte Beträge zurückzufordern.

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Steigende Nebenkosten belasten Haushalte zusätzlich

Neben der Kaltmiete entwickeln sich die Betriebskosten zu einem zentralen Belastungsfaktor. Eine Analyse des Dienstleisters Mineko, die auf der Auswertung von 164.000 Rechnungen basiert, beziffert die durchschnittlichen Nebenkosten in Deutschland auf 3.402 Euro pro Jahr beziehungsweise 283,50 Euro pro Monat.

In Aachen wurden mit 4,54 Euro pro Quadratmeter die bundesweit höchsten Werte verzeichnet. Besonders die Kosten für Heizung (plus 8,5 %), Warmwasser (plus 13,2 %) und Versicherungen (plus 10,1 %) verzeichneten deutliche Zuwächse.

Regionale Unterschiede werden zudem durch eine Analyse von Verivox verdeutlicht. Demnach zahlen ostdeutsche Haushalte kaufkraftbereinigt rund 13 % mehr für Energie als der Bundesdurchschnitt.

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Während ein Haushalt im Osten jährlich etwa 2.973 Euro für Energie aufwendet, liegt der Schnitt bundesweit bei 2.623 Euro. Besonders stark ist die Belastung in Bremen mit einem Plus von 22 %, während Haushalte in Bayern etwa 12 % weniger zahlen als der Durchschnitt.

Gesetzliche Neuregelungen bei Modernisierung und Möblierung

Um die Kostenentwicklung zu dämpfen, treten verschärfte Regeln für Mietanpassungen in Kraft. Bei Modernisierungen dürfen Vermieter jährlich 8 % der Kosten auf die Miete umlegen, wobei strikte Kappungsgrenzen gelten. Bei einer Kaltmiete von bis zu 7 Euro pro Quadratmeter darf die Erhöhung innerhalb von sechs Jahren maximal 2 Euro betragen, bei höheren Mieten liegt die Grenze bei 3 Euro.

Zudem wird der sogenannte Möblierungszuschlag im Rahmen einer Mietrechtsreform begrenzt. Dieser darf künftig maximal 10 % der Nettokaltmiete betragen und muss sich am Zeitwert der Möbel orientieren, wobei monatlich 1 % angesetzt werden darf. Bei Indexmieten ist vorgesehen, dass bei einer Inflation von über 3 % nur noch die hälftige Steigerung an die Mieter weitergegeben werden darf.

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