Wohnrecht und Mietvertrag: Wie bis zu drei Schenkungen entstehen können
Veröffentlicht am: 05.10.2026 um 08:48 Uhr | Redaktion boerse-global.de
Die unentgeltliche Einräumung eines Wohnungsrechts gilt nach Auffassung der Finanzverwaltung als steuerpflichtige Schenkung. Gemäß Paragraf 7 Absatz 1 Nummer 1 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) unterliegt jede freigebige Zuwendung unter Lebenden der Schenkungsteuer, sofern die bedachte Person dadurch bereichert wird. Das dingliche Wohnungsrecht nach Paragraf 1093 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) stellt einen tauglichen Schenkungsgegenstand dar, wenn es ohne Gegenleistung gewährt wird.
Auch die unentgeltliche Bereitstellung einer Nutzungsmöglichkeit fällt unter den weit ausgelegten Erwerbsgegenstand der Vorschrift, wie Fachkommentare zur Erbschaftsteuer verdeutlichen. Dies betrifft auch Gestaltungen, die im Rahmen notarieller Vereinbarungen, etwa aus dem Juli 2025, geschlossen wurden.
Parallele Rechtsverhältnisse und steuerliche Kaskaden
In der Praxis existieren schuldrechtliche Mietverträge und dingliche Wohnungsrechte mitunter nebeneinander. Die Finanzbehörden betonen, dass es sich dabei um zwei voneinander unabhängige Rechtsverhältnisse mit eigenständigen Rechtsgrundlagen und Rechtsfolgen handelt.
Besteht neben einem Mietvertrag ein unentgeltliches Wohnungsrecht, begründet der Mietvertrag zwar zunächst eine Zahlungsverpflichtung. Im Fall einer Kündigung des Mietverhältnisses bliebe das dingliche Wohnungsrecht jedoch fortbestehen, wodurch die Immobilie anschließend ohne Mietzahlung genutzt werden könnte.
Fachbeiträge weisen darauf hin, dass ungesicherte Gestaltungen zu einer Kaskade von bis zu drei aufeinander aufbauenden Schenkungstatbeständen führen können.
Vor diesem Hintergrund wird in Fachbeiträgen eine sogenannte Doppelkonstruktion erörtert, die sich für Übertragungskonstruktionen eignet, bei denen die steuerliche Einordnung Teil der wirtschaftlichen Basis ist. Dazu zählen Übertragungen unter Nießbrauchsvorbehalt, Anteilsübertragungen mit Rückforderungsrechten, gemischte Schenkungen sowie Abfindungsvereinbarungen.
Diese Gestaltung greift hingegen nicht, wenn Fehler direkt in der Beurkundung selbst begründet liegen. Als gravierendste Folge gelten dabei nicht primär die festgesetzten Steuern, sondern die Belastungen einer Rückabwicklung, insbesondere durch erneute Notarkosten bei Immobiliengeschäften.
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Pflichten des Notars und Schutz der Beteiligten
Notare unterliegen bei der Dokumentation solcher Vorgänge spezifischen Mitteilungspflichten. Gemäß Paragraf 8 Absatz 2 der Erbschaftsteuer-Durchführungsverordnung (ErbStDV) erstreckt sich die Anzeigepflicht auf alle Rechtsgeschäfte, bei denen Anhaltspunkte für eine Schenkung vorliegen – dies schließt Geschäfte ein, die der Form nach nur teilweise entgeltlich sind.
Besteht eine solche Dienstpflicht zur Anzeige an das Finanzamt, muss der Notar die Urkundsbeteiligten auf die mögliche Entstehung von Schenkungsteuer hinweisen.
Zwar folgt aus Paragraf 17 Absatz 1 des Beurkundungsgesetzes sowie Paragraf 14 Absatz 1 Satz 2 der Bundesnotarordnung nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs keine allgemeine Pflicht zur steuerlichen Belehrung im Einzelnen.
Die Sonderregelung in Paragraf 34 Absatz 1 ErbStG in Verbindung mit Paragraf 8 ErbStDV bildet hiervon jedoch eine Ausnahme. Die Pflicht zur Anzeige dient laut dem Oberlandesgericht Oldenburg nicht allein als Ordnungsvorschrift zugunsten der Finanzbehörden, sondern stellt zugleich eine Schutznorm für die Urkundsbeteiligten dar.
Klauseln, mit denen Beteiligte den Notar von Haftungsansprüchen für steuerliche Folgen freistellen, basieren dabei vielfach auf der verbreiteten Annahme, dass der Notar nicht als Steuerberater fungiert.
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Folgen bei Umzug ins Pflegeheim
Zusätzliche rechtliche Hürden entstehen, wenn ein Wohnberechtigter pflegebedürftig wird. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bleibt ein lebenslang im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht grundsätzlich bis zum Tod bestehen und erlischt nicht automatisch durch den Umzug in ein Pflegeheim. Es erlischt erst dann, wenn die Räume nachhaltig unbewohnbar werden, die berechtigte Person auf apparative medizinische Versorgung angewiesen ist oder stirbt; zudem ist eine vertragliche Aufhebung mit ausdrücklicher Zustimmung möglich.
Reichen bei einem Umzug ins Pflegeheim die Leistungen der Pflegekasse und eigene Mittel nicht aus, tritt der Sozialversicherungsträger für die ungedeckten Kosten ein.
Ein anschließender Verzicht auf das Wohnrecht birgt jedoch finanzielle Risiken: Das Oberlandesgericht Nürnberg entschied in einem Urteil aus dem Jahr 2013, dass der Verzicht auf ein Wohnrecht beim Heimumzug wie eine Schenkung behandelt wird.
Liegen zwischen dem Verzicht und dem Umzug weniger als zehn Jahre, kann der Sozialhilfeträger die Schenkung zur Deckung der Heimkosten zurückfordern. Gestalterisch lässt sich ein solcher Rückgriff abwenden, indem der Wohnungsgeber das Wohnrecht abkauft oder bereits bei der Eintragung im Grundbuch vereinbart wird, dass das Recht bei einem Umzug ins Pflegeheim erlischt.
