Bayern und BGH schränken Zweckentfremdung von Wohnraum massiv ein

Bayern verschärft den Kampf gegen illegale Ferienwohnungen, während der Bundesgerichtshof gewinnorientierte Untervermietung stoppt. Die Maßnahmen zielen darauf ab, knappen Wohnraum zu schützen.

Angesichts einer akuten Wohnungskrise und historisch niedriger Neubauzahlen greifen Politik und Justiz jetzt durch. Das reformierte bayerische Zweckentfremdungsgesetz ist seit dieser Woche in Kraft. Parallel dazu hat der BGH mit einem Grundsatzurteil das Geschäftsmodell der gewerblichen Untervermietung ausgehebelt.

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Bayern zwingt Airbnb & Co. zur Transparenz

Seit dem 1. April müssen Anbieter auf Plattformen wie Airbnb eine behördliche Registrierungsnummer angeben. Ohne diese Nummer drohen hohe Bußgelder. Das neue Gesetz gibt Kommunen schärfere Werkzeuge an die Hand, um illegale Kurzzeitvermietungen aufzuspüren.

Der Clou: Bayern nutzt als erstes Bundesland einen EU-weiten Datenaustausch. Über eine zentrale Stelle bei der Bundesnetzagentur können Gemeinden direkt auf Buchungsdaten der Portale zugreifen. In Städten wie München, wo die Vermietung auf acht Wochen pro Jahr begrenzt ist, soll dies die Kontrollen revolutionieren. Die mühsame Beweissuche entfällt.

BGH kippt das „Rent-to-Rent“-Modell

In einem wegweisenden Urteil stellte der Bundesgerichtshof klar: Mieter haben kein Recht auf Untervermietung, wenn sie damit Gewinn machen wollen. Im verhandelten Fall hatte ein Berliner Mieter seine Wohnung für mehr als das Doppelte der eigenen Miete weitervermietet.

Die Karlsruher Richter betonten, dass eine Erlaubnis nur dem Mieter in Notlagen helfen soll – nicht als Einnahmequelle dienen darf. Vermieter können die Zustimmung nun verweigern, sobald die verlangte Untermiete die eigenen Kosten übersteigt. Rechtsexperten sehen darin das Ende für gewerbliche Untervermietungsmodelle in Deutschland.

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Schimmel durch falsches Heizen wird zum Massenphänomen

Neben der rechtlichen rückt auch die physische Zweckentfremdung in den Fokus. Studien belegen einen alarmierenden Anstieg von Schimmelschäden. Rund 4,3 Millionen Wohnungen sind betroffen.

Experten machen das veränderte Heiz- und Lüftungsverhalten verantwortlich. Viele Bewohner drehen die Heizung aus Kostengründen ab, lüften aber nicht regelmäßig. Besonders in teilsanierten Altbauten schlägt sich die Feuchtigkeit dann an den Wänden nieder. Gutachter führen etwa 20 Prozent der Fälle auf dieses Fehlverhalten zurück. Die Branche setzt daher zunehmend auf kontrollierte Lüftungssysteme.

Berlin erhöht die Strafen auf bis zu 500.000 Euro

Auch die Hauptstadt zieht nach. Der Senat hat die Strafen für die Umwandlung von Wohn- in Gewerbeflächen deutlich verschärft. Die Ausgleichsabgabe für Eigentümer, die keinen Ersatzwohnraum schaffen, wurde massiv erhöht.

Ziel ist es, den wirtschaftlichen Reiz einer gewerblichen Nutzung zu killen. Gleichzeitig will Berlin leerstehende Immobilien schneller zurück auf den Mietmarkt bringen. Die Bezirksämter stocken ihre Kontrollteams auf. In Friedrichshain-Kreuzberg wurden bereits Bußgelder in Millionenhöhe verhängt.

Was bedeuten die neuen Regeln für Mieter und Vermieter?

Die Botschaft ist klar: Der Spielraum für eine renditeorientierte Nutzung von Wohnraum schwindet. Das Risiko rechtlicher Konsequenzen – vom Mietverlust bis zum sechsstelligen Bußgeld – ist so hoch wie nie.

Ab Mai müssen Booking-Plattformen ihre Daten automatisch an Behörden melden. Andere Bundesländer werden voraussichtlich dem bayerischen Modell folgen. In einem stagnierenden Neubau-Markt wird die sachgemäße Nutzung des Bestands zur Überlebensfrage. Die Zeit der Zweckentfremdung ist vorbei.

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