Baugesetzbuch: Kabinett beschließt Wohnungsbau-Reform mit Digitalisierung

Mai 2026 eine umfassende Novelle des Baugesetzbuchs verabschiedet. Wohnungsbau in angespannten Märkten gilt künftig als überragendes öffentliches Interesse. Ziel ist es, Bauvorhaben durch Digitalisierung der Planungsverfahren und verkürzte Fristen zu beschleunigen.

Gleichzeitig verkündete die Bundesregierung einen sofortigen Stopp für Neuanträge beim KfW-Programm 432 für energetische Stadtsanierung. Die Mittel seien bereits Ende Mai vollständig ausgeschöpft.

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Baugesetzbuch-Upgrade und das Ende der Stadtsanierungsförderung

Die neue Gesetzesnovelle führt den digitalen Standard XPlanung ein, um Verwaltungsprozesse zu verschlanken. Kommunen erhalten erweiterte Vorkaufsrechte und Instandsetzungsanordnungen für vernachlässigte Immobilien.

Die Einstellung der KfW-432-Förderung zeigt jedoch: Der finanzielle Spielraum für energetische Stadtentwicklung wird enger.

In einem weiteren fiskalischen Vorstoß schlug Unionsfraktionschef Jens Spahn im Mai 2026 eine pauschale Kürzung von fünf Prozent bei 250 staatlichen Förderungen vor. Betroffen wären Zuschüsse für Ökostrom, Wärmepumpen und Gebäudesanierungen. Die maximale Wärmepumpen-Förderung könnte von 21.000 auf 19.950 Euro sinken. Während der Steuerzahlerbund sogar zehn Prozent fordert, schätzen Wirtschaftsforscher die Mehrbelastung für einen Durchschnittshaushalt auf rund 20 Euro pro Jahr – beim Strom.

KfW 40 QNG bleibt zentraler Baustein

Trotz der Programmstopps bleibt der KfW-40-QNG-Standard (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude) eine tragende Säule der Baufinanzierung. Gebäude dürfen nur 40 Prozent des Primärenergiebedarfs eines Referenzhauses erreichen.

Seit Frühjahr 2026 bietet dieser Standard deutliche Zinsvorteile: Effektivzinsen von rund 1,8 Prozent stehen marktüblichen Sätzen von 3,7 bis 4,0 Prozent gegenüber. Pro Wohneinheit sind Darlehen von bis zu 150.000 Euro möglich – Voraussetzung ist der Antrag vor dem Notartermin.

Um den Rückstau von 760.000 genehmigten, aber nicht gebauten Wohnungen abzubauen, reaktivierte die Regierung das KfW-55-Programm (EH55). Seit Dezember 2025 stehen dafür 800 Millionen Euro bereit. Pro Einheit gibt es Kredite bis 100.000 Euro, Startzins bei 1,94 Prozent. Bereits in den ersten Wochen nach der Wiederbelebung Ende 2025 gingen Anträge für über 9.600 Einheiten ein. Die Prognose für 2025: rund 235.000 fertiggestellte Wohnungen.

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Neue Regeln für Heizungen und Solarpflicht

Am 13. Mai 2026 einigte sich die Bundesregierung auf das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es schreibt für neue Heizungen einen 65-Prozent-Anteil erneuerbarer Energien vor, streicht aber das ursprünglich geplante Öl- und Gas-Betriebsverbot für 2045.

Ab 2029 installierte Gasheizungen müssen schrittweise höhere Anteile von Biomethan oder Bio-Öl nutzen – bis zu 60 Prozent im Jahr 2040. Eigentümerverbände warnen: In rund drei Millionen Wohnungen mit Gas-Fußbodenheizung sei der Einbau von Wärmepumpen technisch oft unmöglich. Das könnte die Kosten für Vermieter in die Höhe treiben.

Das GModG führt zudem eine gestaffelte bundesweite Solarpflicht ein:

• 1. Januar 2027: Pflicht für neue Gewerbebauten über 250 Quadratmeter Nutzfläche
• 1. Januar 2028: Pflicht für bestehende Gewerbebauten über 500 Quadratmeter bei Dachsanierung
• 1. Januar 2030: Pflicht für alle neuen Wohngebäude

Großprojekte setzen Maßstäbe

Mehrere Vorhaben zeigen, wie die neuen Standards in der Praxis umgesetzt werden. In Frankfurt-Fechenheim feierte das Projekt „Eastparq“ im Mai 2026 Richtfest. Es umfasst 44 QNG-zertifizierte Eigentumswohnungen – mehr als die Hälfte bereits verkauft.

In Berlin hielt der Entwickler JAAS am 28. Mai 2026 Richtfest für das Büro- und Geschäftshaus „AVIÈR“. Es nutzt Geothermie und Wärmepumpen, um hohe ESG-Standards zu erfüllen.

In Stuttgart zeigte ein Neubauprojekt mit neun Einheiten die technischen Hürden des EH40-Standards: Die Bauherren mussten von Fernwärme auf eine Wärmepumpe umsteigen, um förderfähig zu bleiben. Fertigstellung: Herbst 2026.

Regionale Förderung bleibt bestehen

Vor allem in Nordrhein-Westfalen gibt es weiter Unterstützung für Familien. In Mülheim können berechtigte Dreipersonenhaushalte bis zu 208.000 Euro Förderung erhalten – inklusive zinsgünstiger Darlehen mit effektiv rund einem Prozent und Laufzeiten bis 30 Jahren, abhängig vom Einkommen.

Die Wankendorfer Baugenossenschaft kündigte am 29. Mai 2026 an, 132 Millionen Euro in neuen Wohnungsbau und Klimaschutzmaßnahmen zu investieren. Schwerpunkt: der Umstieg vom Heizöl.

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