Immobilien-AfA: Vermieter sparen 3.360 Euro pro Jahr mit Gutachten

Ein Gutachten zur Restnutzungsdauer verdoppelt oft die jährliche Steuerersparnis.

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AfA optimieren: Von 2 auf 4 Prozent

Die gesetzliche Regel sieht für Wohngebäude eine Nutzungsdauer von 50 Jahren vor. Das ergibt eine jährliche Absetzung für Abnutzung (AfA) von 2 Prozent. Doch wer eine kürzere Restnutzungsdauer nachweisen kann, hebt den Satz auf 4 Prozent.

Eine behördliche Richtlinie vom Dezember 2025 macht das einfacher: Seitdem ist kein zertifizierter Sachverständiger mehr zwingend nötig. Private Vermieter kommen so leichter an ein entsprechendes Gutachten.

Rechenbeispiel: 3.360 Euro mehr netto

Konkret sieht das so aus: Bei einem Mehrfamilienhaus mit 400.000 Euro Gebäudeanteil beträgt die Standard-AfA 8.000 Euro pro Jahr. Weist der Eigentümer eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren nach, steigt der Betrag auf 16.000 Euro.

Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent spart das jährlich 3.360 Euro. Die Gutachten kosten in der Branche ab etwa 950 Euro – manche Anbieter garantieren sogar die Anerkennung durchs Finanzamt.

Paragraph 198 BewG als Trumpfkarte

Zusätzliche Rechtssicherheit bringt Paragraph 198 des Bewertungsgesetzes. Eigentümer können damit einen niedrigeren Marktwert oder eine abweichende Nutzungsdauer nachweisen. Das ist besonders bei Erbschaft- und Schenkungsteuerfällen relevant.

Marktentwicklung: Preise und Mieten steigen

Die steuerliche Optimierung wird durch die Marktlage noch relevanter. Der Baupreisindex lag im ersten Quartal 2026 bei 193,4 Punkten (Basis 2010 = 100) – ein Plus von 3,3 Prozent zum Vorjahr.

Die regionalen Unterschiede sind enorm: In Nordrhein-Westfalen lag der Median für Eigentumswohnungen bei 1.950 Euro pro Quadratmeter, in Düsseldorf bei 4.000 Euro. Der Frankfurter Mietspiegel weist für 2026 eine Nettokaltmiete von 12,28 Euro pro Quadratmeter aus – knapp 20 Prozent mehr als vor vier Jahren.

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Vorsicht bei Verkauf: Die Spekulationsfrist

Wer die höhere AfA nutzt, muss die langfristigen Folgen bedenken. Verkauft der Eigentümer die Immobilie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist, steigt der steuerpflichtige Gewinn. Erst nach Ablauf dieser Frist ist der Verkauf steuerfrei.

Auch die Drei-Objekt-Grenze ist relevant: Wer mehr als drei Immobilien verkauft, kann in den Bereich des gewerblichen Grundstückshandels fallen.

Alternativen: degressive AfA und Denkmalimmobilien

Neben der RND-Strategie gibt es weitere Optionen. Für Neubauten gilt eine degressive AfA von jährlich 5 Prozent. Bei Denkmalimmobilien sind in den ersten acht Jahren 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren 7 Prozent der Sanierungskosten absetzbar.

Neue Pflicht: Digitale Nachweise ab 2026

Die Bürokratie verschärft sich: Ein Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 2. Juni 2026 schreibt vor, dass Nachweise für das Vorsteuer-Vergütungsverfahren ab 1. Januar 2026 digital eingereicht werden müssen.

Auch bei der Grundsteuer gibt es Bewegung. In Sachsen-Anhalt sanken die Einnahmen 2025 zwar um 5,3 Prozent, zeigten im ersten Quartal 2026 aber wieder ein Plus von 3,5 Prozent. Der Bundesgerichtshof stärkte zudem Vermieter bei Nachforderungen, wenn Verzögerungen durch Einsprüche entstehen.

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