Mietpreisbremse bis 2029: Bundesrat verlängert Schutzmaßnahme

Das Netzwerk für Wohnen auf Zeit, Zeitwohnwerk, hat sich mit einem Dringlichkeitsappell an den Bundestags-Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz gewandt. Die Organisation fordert eine deutliche Ausweitung der im aktuellen Gesetzentwurf vorgesehenen Fristen für die Vermietung zum vorübergehenden Bedarf.

Statt der geplanten Regelung von sechs Monaten mit einer einmaligen Verlängerungsoption um zwei Monate – was eine Gesamtdauer von maximal acht Monaten ergibt – dringt der Verband auf eine Erweiterung auf insgesamt bis zu 12 Monate.

Geschäftsführer Verbücheln begründete diesen Vorstoß mit der Marktrealität im Segment des temporären Wohnens. Nach Angaben des Geschäftsführers dauere die Mehrheit der entsprechenden Vermietungsverhältnisse zwischen 6 und 12 Monaten an.

Eine starre Begrenzung auf maximal acht Monate würde somit an den Bedürfnissen der Praxis vorbeigehen. Zeitwohnwerk warnte in diesem Zusammenhang vor den Konsequenzen für den Mietmarkt, sollte die Reform in der derzeitigen Fassung mit der 6+2-Regelung umgesetzt werden.

Kontext der Mietrechtsreform und Indexmieten

Die Forderungen fallen in eine Phase intensiver gesetzgeberischer Aktivität im Bereich des Mietrechts. Bereits im Frühjahr, am 29. April 2026, hatte das Bundeskabinett unter der Merz-Regierung einen Gesetzentwurf zur Entlastung bei Indexmieten beschlossen. Dieser sieht vor, dass ein jährlicher Anstieg des Preisindexes über die Marke von 3 % hinaus nur noch zur Hälfte auf die Miete angerechnet werden darf. Bei einem Indexanstieg von beispielsweise 6 % würde dies zu einer effektiven Mietsteigerung von 4,5 % führen.

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Dieser Entlastungsmechanismus soll jedoch nicht flächendeckend, sondern ausschließlich in behördlich ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt Anwendung finden. Der Bundestag befasste sich im Juli 2026 in erster Beratung mit diesem Entwurf, der bisher noch kein geltendes Recht darstellt.

Parallel dazu stimmte der Bundesrat der Verlängerung der allgemeinen Mietpreisbremse bis Ende des Jahres 2029 zu. Damit bleibt die Regelung bestehen, wonach Mieten in angespannten Märkten maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen.

Marktdruck und regulatorische Verschärfungen

Trotz der bestehenden Mietpreisbremse zeigen aktuelle Daten eine erhebliche Diskrepanz zwischen Gesetz und Marktrealität. Eine Analyse des Portals immowelt von 93 Berliner Ortsteilen ergab, dass die 10-Prozent-Grenze in keinem einzigen untersuchten Gebiet eingehalten wird.

In 90 Ortsteilen liegen die Angebotsmieten demnach mindestens 30 % über dem Mietspiegel, in 36 Ortsteilen beträgt die Abweichung sogar 50 % oder mehr.

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Den höchsten Aufschlag verzeichnete Wilmersdorf mit einem Plus von 64 % (17,63 Euro gegenüber 10,75 Euro pro Quadratmeter), gefolgt von Grunewald und Wilhelmstadt mit jeweils 61,5 %. Den geringsten Aufschlag weist das Märkische Viertel mit 18,6 % auf.

Angesichts dieser Entwicklungen plant Justizministerin Hubig (SPD) eine Verschärfung der Sanktionen. Vorgesehen sind Bußgelder bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse sowie strengere Regeln gegen Kurzzeitvermietung und Mietwucher. Bisher beschränkt sich die Rechtsfolge bei überhöhten Mieten zumeist auf die Rückzahlungspflicht der Differenzbeträge.

Rechtsprechung zur Untervermietung und Mieterhöhung

Auch die Rechtsprechung setzte zuletzt klare Grenzen für Geschäftsmodelle auf dem Wohnungsmarkt. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied Anfang des Jahres unter dem Aktenzeichen VIII ZR 228/23, dass eine gewinnbringende Untervermietung kein berechtigtes Interesse im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuches darstellt.

Im konkreten Fall hatte ein Berliner Mieter bei einer eigenen Nettokaltmiete von 497,35 Euro vom Untermieter 962 Euro netto kalt verlangt. Das Gericht bestätigte die Kündigung und Räumung der Wohnung, stellte jedoch klar, dass die reine Senkung der eigenen Wohnkosten weiterhin ein legitimes Interesse zur Untervermietung bleibe.

Zudem konkretisierte das Landgericht Berlin im Herbst des vergangenen Jahres die Anforderungen an Mieterhöhungsverlangen. Demnach seien Begründungen, die sich auf die allgemeine Infrastruktur wie die ÖPNV-Anbindung oder Nahversorgung stützen, rechtswidrig. Eine Zustimmung zu rechtmäßigen Mieterhöhungen müsse zudem innerhalb von zwei Kalendermonaten erfolgen.

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