Mietrechtsreform: Neue Regeln für möblierte Wohnungen und Indexmieten

Das „Mietrechtspaket II“ bringt strengere Transparenzpflichten bei möbliertem Wohnraum und eine Deckelung von Indexmieten in angespannten Märkten. Während Mieterschützer die Maßnahmen begrüßen, warnen Eigentümerverbände vor einem massiven Rückzug privater Vermieter.

Transparenzpflichten und Obergrenzen für Möblierungszuschläge

Ein Kernpunkt der Reform betrifft die Vermietung von möbliertem Wohnraum. Bisher konnten Vermieter für die Bereitstellung von Möbeln oft hohe Aufschläge verlangen, ohne diese gesondert auszuweisen. Das erschwerte die Überprüfung der Mietpreisbremse.

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Der neue Gesetzentwurf sieht vor, dass Möblierungszuschläge künftig transparent offengelegt werden müssen. Die Kabinettsfassung setzt eine Pauschale von 10 Prozent der Nettokaltmiete fest. Alternativ kann der Zuschlag auf Basis von einem Prozent des Zeitwerts der Möbel berechnet werden.

Auch bei Kurzzeitmietverträgen greift der Gesetzgeber ein. Sie sollen künftig nur noch maximal sechs Monate von der Mietpreisbremse ausgenommen sein – sofern ein besonderer Grund vorliegt. Eine einmalige Verlängerung auf bis zu acht Monate ist unter bestimmten Bedingungen möglich.

Deckelung der Indexmieten

Bei Indexmietverträgen wird die jährliche Steigerung in angespannten Märkten auf 3,5 Prozent gedeckelt. Liegt die Inflation über 3 Prozent, darf künftig nur noch die Hälfte der darüber hinausgehenden Steigerung an die Mieter weitergegeben werden.

Das Paket enthält zudem Verbesserungen beim Mieterschutz bei Zahlungsrückständen. Eine Kündigung kann künftig unwirksam werden, wenn die Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage beglichen werden. Diese Schonfristregelung wird nun auch auf ordentliche Kündigungen ausgeweitet.

Parallel beschloss das Kabinett eine Reform des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes (AGG). Die Frist zur Geltendmachung von Ansprüchen bei Diskriminierung – etwa bei der Wohnungssuche – wird von zwei auf vier Monate verlängert.

Kritik der Verbände und Sorge vor Wohnraumverknappung

Die Reaktionen aus der Immobilienwirtschaft fallen deutlich negativ aus. Eine Befragung des Verbandes Haus & Grund unter knapp 14.000 privaten Vermietern ergab: Rund 60,5 Prozent erwägen, ihre Vermietungstätigkeit ganz oder teilweise aufzugeben. Der Verband spricht von einem „enteignenden Eingriff in die private Altersvorsorge“.

Auch der Verbraucherschutzverband „Wohnen im Eigentum“ äußert Bedenken. Private Anbieter könnten sich zunehmend vom Markt zurückziehen – und den ohnehin massiven Wohnungsmangel weiter verschärfen.

Am Tag der Bauindustrie in Berlin kritisierten Branchenvertreter die schleppende Umsetzung staatlicher Förderprogramme. Das bereitgestellte Sondervermögen von 500 Milliarden Euro sei bisher kaum in Form konkreter Aufträge bei den Unternehmen angekommen, so der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie.

Aktuelle Marktdaten: Stagnation bei Wohnungen, Zuwachs bei Häusern

Die wirtschaftliche Lage spiegelt sich in den jüngsten Preisindizes wider. Laut Daten des Immobilienpreisindex GREIX (IfW Kiel) verlangsamte sich der Preisanstieg für Eigentumswohnungen im ersten Quartal 2026 spürbar. Mit einem Zuwachs von lediglich 0,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr wurde der niedrigste Anstieg seit Sommer 2024 verzeichnet.

Inflationsbereinigt sanken die Preise für Wohnungen sogar um 1,7 Prozent. Einfamilienhäuser zeigten sich mit einem Plus von 3,2 Prozent deutlich wertstabiler.

Innerhalb der deutschen Großstädte bleibt die Dynamik sehr unterschiedlich. Leipzig verzeichnete ein Preisplus von 2,5 Prozent, während die Preise in Stuttgart um 1,9 Prozent und in Frankfurt um 1,4 Prozent sanken. In Berlin wurde ein leichter Rückgang von 0,3 Prozent registriert.

Vonovia legt Quartalszahlen vor

Der Immobilienkonzern Vonovia profitierte vom anhaltenden Wohnungsmangel. Die Durchschnittsmiete in Deutschland kletterte auf 8,26 Euro pro Quadratmeter – ein Plus von 3,8 Prozent. Trotz eines Anstiegs des bereinigten EBITDA auf rund 712 Millionen Euro sank der bereinigte Gewinn aufgrund höherer Finanzierungskosten um 7,2 Prozent auf etwa 366 Millionen Euro.

Der Leerstand im deutschen Portfolio blieb mit 1,9 Prozent auf historisch niedrigem Niveau. In Berlin lag er sogar nur bei 0,8 Prozent.

Während Großkonzerne wie Vonovia ihre Mietpreise bereits anpassen, stehen viele private Vermieter vor der Herausforderung, ihre Mieteinnahmen rechtssicher und marktgerecht zu kalkulieren. Der neue Gratis-Report 2026 zeigt, wie Sie Ihre Mietpreise korrekt einordnen und rechtssicher anpassen. Mietspiegel 2026: Jetzt kostenlose Marktanalyse für Vermieter anfordern

Geopolitische Risiken dämpfen Investitionsbereitschaft

Der Ausblick auf das restliche Jahr bleibt von Unsicherheiten geprägt. Experten weisen darauf hin, dass der anhaltende Konflikt zwischen dem Iran und Israel sowie die damit verbundene Inflation die Erholung des Investmentmarktes dämpfen. Die EZB könnte zu weiteren Zinserhöhungen gezwungen sein.

Für private Käufer bleiben die Finanzierungsbedingungen herausfordernd. Die Zinsen für zehnjährige Darlehen verharren bei etwa 4 Prozent. Finanzierungsexperten raten zu einem hohen Eigenkapitaleinsatz.

Trotz der schwierigen Rahmenbedingungen gab es im ersten Quartal eine leichte Belebung am Investmentmarkt. Das Transaktionsvolumen in Deutschland stieg um 20 Prozent auf 8,6 Milliarden Euro. Risikoarme Büroimmobilien und Inlandskapital dominierten.

Der deutsche Immobilienmarkt steckt zwischen regulatorischem Druck und schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen fest. Die fundamentale Lösung der Krise – der beschleunigte Neubau – bleibt weiterhin aus.

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