Münchner Wohnungsmarkt: Förderkollaps verschärft soziale Krise

Die Stadt steckt in einer beispiellosen Krise des bezahlbaren Wohnraums. Während die Nachfrage nach staatlich geförderten Unterkünften explodiert, sind die finanziellen Mittel massiv eingebrochen.

Fördergelder eingebrochen, Wartelisten explodieren

Die Bilanz für 2025 ist ernüchternd: Statt 80 bis 230 Millionen Euro wie in den Vorjahren flossen nur noch 28,6 Millionen Euro in die Einkommensorientierte Förderung (EOF). Die Folge: Gerade einmal 83 Wohneinheiten konnten bezuschusst werden.

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Dem gegenüber stehen rund 20.882 Haushalte mit einem rechtlichen Anspruch auf eine Sozialwohnung – das sind knapp 50.000 Menschen. Tatsächlich vergeben wurden zuletzt nur 2.310 Wohnungen. In Online-Portalen finden Suchende mit Wohnberechtigungsschein oft gar keine passenden Angebote mehr. Stattdessen werden ihnen hochpreisige Alternativen angezeigt, die für einkommensschwache Familien unbezahlbar sind.

Der neue Oberbürgermeister Krause (Grüne) will nun das Gespräch mit der bayerischen Staatsregierung suchen. Der Freistaat stellt für 2026 und 2027 zwar rund 3,6 Milliarden Euro für den Wohnungsbau bereit. Doch Prognosen zufolge könnte München aus einem speziellen 400-Millionen-Euro-Paket lediglich 63 Millionen Euro erhalten – gerade einmal 15,7 Prozent.

Luxusneubau statt sozialer Wohnraum

Während der geförderte Wohnungsbau stagniert, schießen die Preise auf dem freien Markt weiter nach oben. Das Münchner Wohnungsmarktbarometer 2025 zeigt: Neubauwohnungen verteuerten sich um 4,2 Prozent auf durchschnittlich 25,93 Euro pro Quadratmeter. Im Bestand stiegen die Mieten sogar um 5,1 Prozent auf 22,52 Euro.

Besonders absurd: Rund 31 Prozent aller Inserate betreffen möblierten Wohnraum – mit Quadratmeterpreisen von durchschnittlich 32,34 Euro. Im Stadtteil Au-Haidhausen entstehen derzeit Luxus-Apartments, bei denen pro Zimmer mit einer Million Euro kalkuliert wird. Ein Projekt bietet Wohneinheiten für rund 24.000 Euro pro Quadratmeter an. Lokale Bezirksausschüsse lehnten solche Vorhaben ab – doch ihnen fehlte die rechtliche Handhabe.

Die Wohnungsnot trifft längst nicht mehr nur Randgruppen. Sozialarbeiter berichten von einer zunehmenden Überlastung des Systems. Immer mehr Erwerbstätige sind betroffen. In Rheinland-Pfalz wurden Anfang 2025 rund 14.500 wohnungslose Personen registriert – darunter ein hoher Frauenanteil, der zu neuen Schutzprojekten führte.

Mietrechtsreform: Regierung greift durch

Das Bundeskabinett hat Ende April eine umfassende Mietrechtsreform beschlossen. Justizministerin Hubig (SPD) will vor allem private Vermieter stärker in die Pflicht nehmen.

Die Kernpunkte: Der Möblierungszuschlag wird auf maximal 10 Prozent der Nettokaltmiete gedeckelt. Alternativ darf er ein Prozent des Zeitwerts der Möbel betragen. Zudem muss der Zuschlag im Mietvertrag gesondert ausgewiesen werden. Bei Indexmieten dürfen jährliche Steigerungen über drei Prozent Inflation künftig nur noch zur Hälfte weitergegeben werden. Kurzzeitvermietungen werden auf maximal sechs bis acht Monate begrenzt. Und Mieter bekommen eine erweiterte Schonfrist: Eine Kündigung wegen Mietrückstands kann einmalig durch Nachzahlung abgewendet werden.

Der Deutsche Mieterbund begrüßt die Reform. Die Eigentümerverbände toben. In einer Befragung gaben über 60 Prozent der privaten Vermieter an, wegen der Verschärfungen über eine Aufgabe ihrer Tätigkeit nachzudenken. Das könnte die Situation weiter verschärfen – private Vermieter halten den Großteil des deutschen Wohnungsbestands.

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Wirtschaftliche Hürden und neue Ansätze

Die Baubranche steckt in schwierigem Fahrwasser. Die deutsche Wirtschaft schwächelt, der Bausektor leidet unter hohen Materialkosten. Der Iran-Konflikt belastet die Lieferketten und treibt die Energiepreise. Die Inflation lag im März bei 2,7 Prozent.

Immerhin: Die Zahl der Baugenehmigungen stieg in den ersten zwei Monaten 2026 um 16,2 Prozent. Experten des Pestel-Instituts warnen jedoch: Der bundesweite Mangel erreichte Ende 2024 bereits 1,4 Millionen Wohnungen. Mit jährlich etwa 200.000 Neubauten wird nur die Hälfte des Bedarfs gedeckt.

Die Bundesregierung setzt daher auf alternative Wege. Ab Juli 2026 startet ein Förderprogramm zur Umwandlung von Gewerbeimmobilien in Wohnraum – mit Zuschüssen von bis zu 30.000 Euro pro Einheit. Pilotprojekte erproben Modulbauweise mit Holz, Dachgeschossausbauten und die Umnutzung von Büroflächen.

Wohin steuert München?

Die Situation in München zeigt ein strukturelles Problem: Die staatliche Förderung hält mit dem Bevölkerungswachstum nicht Schritt. Der Einbruch der EOF-Mittel wirkt wie ein Bremsklotz für die soziale Integration. Wenn nur ein Bruchteil der berechtigten Haushalte versorgt wird, droht eine weitere Polarisierung.

Die Mietrechtsreform kann kurzfristig exzessive Preissteigerungen dämpfen – das Kernproblem des mangelnden Angebots löst sie nicht. Die 3,6 Milliarden Euro des Freistaats müssen dringend in konkrete Projekte fließen. Andere Städte zeigen, wie es geht: Die „Kiezkante“ in Hamburg oder die Heinrich-Pesch-Siedlung in Ludwigshafen entstanden durch Kooperationen zwischen öffentlichen Trägern und privaten Investoren.

Für München wird entscheidend sein, ob Oberbürgermeister Krause und die Staatsregierung ihre Differenzen überwinden. Ohne eine höhere Förderquote und weniger Bürokratie bleibt das Ziel, die Wohnungslosigkeit bis 2030 zu überwinden, eine Illusion. Die kommenden Monate werden zeigen, ob die Trendwende bei den Baugenehmigungen auch im sozialen Segment ankommt – oder ob München weiterhin vor allem ein Standort für Luxusimmobilien bleibt.

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