Mietrechtspaket II: Kabinett verschärft Regeln für möblierte Wohnungen und Indexmieten

Das Bundeskabinett hat ein umfangreiches Maßnahmenpaket verabschiedet, das vor allem die Kosten für möbliertes Wohnen und Indexmieten begrenzt. Rund 44 Millionen Mieterinnen und Mieter sollen profitieren – doch die Immobilienwirtschaft schlägt Alarm.

Strenge Obergrenzen für Möblierungszuschläge

Ein Kernpunkt der Reform betrifft die Vermietung von möbliertem Wohnraum. Bisher konnten Vermieter für die Ausstattung oft intransparente Zuschläge verlangen, die die Mietpreisbremse faktisch aushebelten. In Großstädten machten möblierte Angebote zuletzt mehr als 30 Prozent aller Inserate aus. In München erreichte dieses Segment Quadratmeterpreise von über 32 Euro.

Die Neuregelung begrenzt den Möblierungszuschlag auf maximal zehn Prozent der Nettokaltmiete oder alternativ auf ein Prozent des Zeitwerts der Möbel. Vermieter müssen diesen Zuschlag künftig im Mietvertrag gesondert ausweisen. Parallel dazu werden Kurzzeitmietverträge auf maximal sechs Monate begrenzt – Ausnahmen von bis zu acht Monaten sind nur unter strengen Voraussetzungen möglich.

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Der Deutsche Mieterbund (DMB) begrüßte die Schritte als überfällig, kritisierte aber die weiterhin hohen Hürden bei der Durchsetzung. Der Eigentümerverband Haus & Grund warnte hingegen, die pauschale Deckelung nehme den Anreiz, hochwertigen Wohnraum für mobile Berufsgruppen bereitzustellen.

Eingriffe bei Indexmieten

Ein weiterer Fokus liegt auf den Indexmieten, deren Bedeutung durch die allgemeine Teuerungsrate stark zugenommen hat. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt dürfen jährliche Steigerungsraten von über drei Prozent künftig nur noch zur Hälfte an die Mieter weitergegeben werden. Angesichts einer Inflationsrate von 2,7 Prozent im März 2026 zielt die Regelung vor allem auf Phasen hoher Preisdynamik.

Auch der Kündigungsschutz wird gestärkt. Die sogenannte Schonfristzahlung – die es Mietern erlaubt, eine fristlose Kündigung durch Nachzahlung von Mietschulden innerhalb von zwei Monaten abzuwenden – wird ausgeweitet. Künftig soll dies einmalig auch bei einer ordentlichen Kündigung möglich sein.

Die Mietpreisbremse wird zudem bis 2029 verlängert. Kleine Erleichterungen gibt es bei Modernisierungen: Die Wertgrenze für vereinfachte Verfahren bei Kleinmodernisierungen wurde von 10.000 auf 20.000 Euro angehoben.

Private Vermieter drohen mit Marktaustritt

Die Reaktion der privaten Eigentümer fällt drastisch aus. Eine Befragung von Haus & Grund unter den rund 945.000 Mitgliedern zeigt: 60,5 Prozent der privaten Vermieter erwägen, ihre Tätigkeit aufzugeben oder Immobilien zu veräußern. Da private Kleinvermieter für rund 80 Prozent des Mietwohnungsbestands verantwortlich sind, könnte ein solcher Rückzug die Wohnungsnot massiv verschärfen.

Verbandsvertreter argumentieren, die Kombination aus steigenden Instandhaltungskosten, strengeren energetischen Anforderungen und der Mietrechtsverschärfung gefährde die Rentabilität vieler Objekte. Die institutionelle Wohnungswirtschaft sieht das anders: Der Spitzenverband GdW erklärte, die neuen Regelungen brächten für große Unternehmen kaum Veränderungen.

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Marktumfeld und soziale Herausforderungen

Die Reform trifft auf einen Immobilienmarkt in einer Phase selektiver Preissteigerungen. Bundesweit legten die Preise real um etwa 0,6 Prozent zu – mit extremen regionalen Unterschieden. In Cottbus stiegen die Preise nominal um bis zu 47 Prozent, während ländliche Regionen wie das Altenburger Land Rückgänge von über 20 Prozent verzeichneten.

Gleichzeitig verschärft sich die soziale Lage. In München suchen rund 50.000 Menschen eine Sozialwohnung, doch im vergangenen Jahr konnten nur 83 neue Einheiten gefördert werden. Der nationale Aktionsplan der Bundesregierung sieht vor, die Wohnungslosigkeit bis 2030 zu überwinden – ein ambitioniertes Ziel angesichts steigender Betroffenenzahlen.

Die Baukonjunktur schwächelt zusätzlich. Im ersten Quartal 2026 zeigte sich eine deutliche Abschwächung, unter anderem durch Lieferverzögerungen und gestiegene Energiekosten. Die Zahl der Insolvenzen in der Branche stieg im März um 18 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

Ausblick: Was kommt als Nächstes?

Nach dem Kabinettsbeschluss wird der Gesetzentwurf nun im Bundestag beraten. Experten gehen davon aus, dass die Reform den Mietanstieg in bestimmten Segmenten bremsen kann – das Grundproblem des fehlenden Wohnraums aber nicht löst.

Sollten die Drohungen der privaten Vermieter wahr werden, könnte das Angebot weiter schrumpfen. Die Bundesregierung setzt verstärkt auf alternative Lösungen wie Modulbauweisen aus Holz oder die Umnutzung ehemaliger Büroflächen. Ob diese Maßnahmen ausreichen, bleibt eine der zentralen Fragen für den deutschen Wohnungsmarkt in der zweiten Jahreshälfte 2026.

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