Immobilienverkauf: Bundesrat lehnt Ende der Zehn-Jahres-Frist ab

Am 16. Oktober 2026 befasste sich der Bundesrat mit den Empfehlungen mehrerer Fachausschüsse, die Steuerfreiheit für Gewinne aus privaten Immobilienverkäufen nach mindestens zehn Jahren Haltedauer aufzuheben.

Die weitreichende Initiative des Finanzausschusses fand im Plenum der Länderkammer jedoch keine Mehrheit. Bereits am 8. Oktober 2026 hatte der Deutsche Bundestag einen nahezu identischen Gesetzentwurf abgelehnt. Damit bleibt die bisherige steuerliche Regelung für private Immobilienveräußerungen vorerst bestehen.

Ausschussempfehlung zum Einkommensteuerreformgesetz

Der Vorschlag zur Streichung der Frist war in den Ausschussempfehlungen zum Einkommensteuerreformgesetz 2027 enthalten, die unter der Bundesrats-Drucksache 507/1/26 vom 5. Oktober 2026 vorgelegt wurden. Konkret sah die Empfehlung vor, § 23 des Einkommensteuergesetzes so anzupassen, dass Veräußerungsgewinne künftig unabhängig von der Besitzdauer steuerpflichtig geworden wären.

Als treibende Kräfte hinter dem Vorstoß galten von Union und Bündnis 90/Die Grünen geführte Bundesländer, insbesondere Nordrhein-Westfalen und Baden-Württemberg.

Befürworter begründeten die geplante Gesetzesänderung mit einer steuerlichen Gleichbehandlung von Anlageformen, da Gewinne aus Aktien und Fonds bereits grundsätzlich versteuert werden müssen. Als weiterer Kontext der Debatte galt die Entwicklung der öffentlichen Finanzen, da die Bundesausgaben im Jahr 2027 voraussichtlich um 5,3 Prozent steigen.

Pläne für Bestandsimmobilien und strenge Kriterien für Selbstnutzer

Die Ausschussempfehlung hätte erhebliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt gehabt. Ausgenommen von der Besteuerung sollten lediglich Verkäufe von selbst genutztem Wohneigentum bleiben. Nach den Entwürfen hätte eine solche Selbstnutzung künftig mindestens 36 Monate am Stück erfordert, endend frühestens sechs Monate vor der Veräußerung. Besondere Regelungen waren für Fälle von Scheidung oder für Kinder vorgesehen.

Von einer Neuregelung wären potenziell auch Bestandsimmobilien erfasst worden. Hätte das Gesetz planmäßig zum 1. Januar 2027 in Kraft treten sollen, wäre jede nicht selbst genutzte Immobilie betroffen gewesen, deren Zehnjahresfrist zum Tag der Gesetzesverkündung noch lief.

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In der Praxis hätte dies bedeutet, dass bei einer Verkündung im Jahr 2026 Verkäufe rückwirkend für Käufe ab dem Jahr 2016 mit dem vollen Wertzuwachs seit dem Erwerb besteuert worden wären.

Deutliche Kritik und Ablehnung im Plenum

Gegen den Vorstoß regte sich bereits im Vorfeld der Bundesratsberatungen deutlicher Widerstand. Hessens Ministerpräsident Boris Rhein warnte vor den Plänen und erklärte, dass eine Regelung, die einer Strafsteuer für eine nachhaltige Altersvorsorge mit Immobilien gleichkäme, verhindert werden müsse.

Auch Verbände wie Haus & Grund Bayern kritisierten die Empfehlungen des Finanzausschusses scharf und verwiesen auf die Gefahren für Eigentümer nicht selbst genutzter Immobilien.

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Kritiker der Initiative argumentierten zudem, dass eine gerechtere Besteuerung bei Bedarf eher über gezielte Freibeträge oder eine progressive Staffelung erreicht werden könne, ohne den Wohnungsmarkt und private Vermieter übermäßig zu belasten.

Nachdem das Plenum des Bundesrats am 16. Oktober 2026 der Ausschussempfehlung die Zustimmung verweigerte und auch im Bundestag keine Mehrheit für entsprechende Anträge zustande kam, ist die Abschaffung der Frist vorerst vom Tisch.

Steuerexperten empfehlen Immobilieneigentümern mit Verkaufsabsichten dennoch, gesetzliche Rahmenbedingungen und individuelle Verkaufspläne fortlaufend im Blick zu behalten.