Schonfristzahlung: BGH bestätigt, dass ordentliche Kündigung bestehen bleibt

Geraten Mieter in Zahlungsverzug, droht ihnen die Kündigung des Mietvertrags. Das Mietrecht sieht mit der sogenannten Schonfristzahlung zwar die Möglichkeit vor, die fristlose Kündigung durch Begleichen der Außenstände abzuwenden.

Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 30. September 2026 (Az. VIII. ZR 21/26) verdeutlicht jedoch erneut die bestehenden rechtlichen Risiken: Die Nachzahlung nach Paragraf 569 Absatz 3 Nummer 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) beseitigt lediglich die fristlose Kündigung, nicht aber eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung.

Der Berliner Streitfall vor dem Bundesgerichtshof

Dem Urteil lag ein Verfahren aus Berlin zugrunde. Ein Mieter, der seit 2018 in einer Berliner Wohnung lebt und eine monatliche Nettokaltmiete von 430 Euro zahlt, hatte die Miete für die Monate Januar und Februar 2024 nicht beglichen. Der Vermieter sprach daraufhin am 8. Februar 2024 die Kündigung aus – fristlos und hilfsweise ordentlich.

Am 14. und 15. Februar 2024 zahlte der Mieter die ausstehenden Beträge nach, behielt jedoch Beträge in Höhe von 2 Prozent beziehungsweise 4 Prozent ein. Als Grund führte er ein Baugerüst an, das die Nutzung des Balkons unmöglich machte.

Während das Amtsgericht und das Landgericht Berlin die anschließende Räumungsklage abwiesen, hob der Bundesgerichtshof die Entscheidung des Landgerichts Berlin II auf und verwies die Sache an eine andere Kammer des Landgerichts zurück. Noch ungeklärt sind dabei das konkrete Verschulden des Mieters sowie eine mögliche Treuwidrigkeit nach Paragraf 242 BGB.

Wer sich mit rechtssicheren Kündigungsgründen und den Grenzen von Mieterhöhungen befasst, muss die aktuellen Vergleichswerte genau kennen. Dieser kostenlose Report liefert Ihnen eine detaillierte Mietpreisanalyse und zeigt, wie Sie Ihre Miete rechtssicher begründen. Mietspiegel Report 2026 kostenlos herunterladen

Fristen und behördliche Kostenübernahmen

Die gesetzliche Schonfrist beträgt zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage. Der Bundesgerichtshof hatte bereits im Jahr 2025 (Az. VIII. ZR 287/23) bekräftigt, dass der Ausgleich der Mietschulden innerhalb dieses Zeitfensters nur die fristlose, nicht jedoch die hilfsweise ordentliche Kündigung unwirksam macht. Damit folgte das Gericht seiner Rechtsprechung aus den Jahren 2021 und 2022.

Auch eine verbindliche Zahlungszusage einer Behörde, wie etwa des Jobcenters oder des Sozialamts, zählt dem Urteil von 2025 zufolge als Schonfristzahlung im Sinne des Paragrafen 569 Absatz 3 Nummer 2 BGB. Allerdings greift dieser Schutzmechanismus nicht unbegrenzt: Hat der Mieter innerhalb der vorangegangenen zwei Jahre bereits einmal eine Kündigung durch eine Schonfristzahlung abgewendet, ist die Regelung ausgeschlossen.

Immobilienexperten warnen davor, dass Formfehler bei der Mietanpassung oder Unkenntnis über regionale Vergleichsmieten Vermieter bares Geld kosten können. Der neue Gratis-Leitfaden zeigt Ihnen, wie Sie Ihre Mietpreise korrekt einordnen und Fehler bei der Erhöhung vermeiden. Kostenlosen Mietspiegel-Report 2026 sichern

Rechtslage und Reformpläne der Bundesregierung

Dass Vermieter Kündigungen standardmäßig fristlos und hilfsweise ordentlich aussprechen, führt für Mieter zu einer anhaltenden Rechtsunsicherheit. Selbst bei vollständiger Tilgung der Mietschulden kann das Mietverhältnis unter Berücksichtigung der gesetzlichen Kündigungsfristen enden, sofern die ordentliche Kündigung wegen einer schuldhaften Pflichtverletzung wirksam bleibt.

Eine Anpassung dieser Vorschriften ist zwar Gegenstand der rechtspolitischen Debatte, aber noch nicht in Kraft. Ein Regierungsentwurf vom Mai 2026 sieht vor, die Heilungswirkung der Schonfristzahlung künftig auch auf die ordentliche Kündigung zu erstrecken.

Bis zu einer entsprechenden Gesetzesänderung bleibt jedoch die bisherige Rechtslage maßgebend, wonach die nachträgliche Begleichung von Mietrückständen die ordentliche Kündigung nicht automatisch beseitigt.