Immobilien-Steuer: Vermieter verdienen doppelt so viel wie Selbstnutzer
Veröffentlicht: 08.07.2026 um 01:09 Uhr, Redaktion boerse-global.de
Das ist das Ergebnis einer aktuellen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) – und offenbart eine steuerliche Schieflage, die es so nur in Deutschland gibt.
Ungleiche Behandlung: 9 Prozent versus 6 Prozent
Laut der Anfang Juli veröffentlichten IW-Studie kommen Vermieter auf eine durchschnittliche Rendite von neun Prozent. Selbstnutzer landen bei lediglich sechs Prozent. Deutschland ist demnach der einzige EU-Staat, in dem Eigentümer steuerlich schlechter dastehen als Vermieter.
Die finanziellen Folgen sind enorm. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro in einer Metropole verlieren Selbstnutzer über 15 Jahre hinweg bis zu 87.000 Euro. Außerhalb der Ballungszentren sind es immerhin 40.000 bis 50.000 Euro. IW-Experte Michael Voigtländer fordert daher einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer.
Die niedrige Wohneigentumsquote von 44 Prozent in Deutschland – EU-Schnitt: 70 Prozent – spricht Bände.
Degressive Abschreibung als Investitionsbooster
Die Bundesregierung hat gegengesteuert. Mit einem Maßnahmenpaket zur Wirtschaftsförderung führte sie die degressive Absetzung für Abnutzung (AfA) wieder ein. Für Anschaffungen zwischen dem 1. Juli 2025 und dem 31. Dezember 2027 sind bis zu 30 Prozent jährliche Abschreibung möglich.
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Hinzu kommen eine gesenkte Körperschaftsteuer, Sonderabschreibungen für Elektrofahrzeuge und eine ausgeweitete Forschungszulage. Das Ziel: Investitionen in verschiedenen Sektoren stabilisieren.
KfW-Programme: Förderung für Umnutzung und Effizienz
Seit dem 1. Juli 2026 läuft das KfW-Programm „Gewerbe zu Wohnen“. Investoren erhalten bis zu 30.000 Euro Zuschuss pro Wohneinheit, wenn sie gewerbliche Flächen in Wohnraum umwandeln. Maximal 100.000 Euro pro Vorhaben sind drin – vorausgesetzt, der energetische Standard Effizienzhaus 85 EE wird erreicht. 300 Millionen Euro stehen 2026 bereit.
Bis zum 31. Dezember 2026 verlängert wurde zudem die Förderung für das Effizienzhaus 55-Plus. Hier gibt es zinsverbilligte Kredite bis zu 100.000 Euro pro Wohneinheit mit einem effektiven Jahreszins von 1,0 Prozent bei zehnjähriger Zinsbindung. Voraussetzung: Ausschließlich erneuerbare Energien zur Wärmeerzeugung.
Überkreuzschenkung: Steuerfalle oder Chance?
Bei hohen Immobilienwerten gewinnen steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten an Bedeutung. Experten empfehlen aktuell die Überkreuzschenkung zwischen Ehegatten. Die Schenkung einer selbst genutzten Immobilie unter Ehepartnern ist grundsätzlich steuerfrei. Anders der Erbfall: Hier gilt eine verpflichtende zehnjährige Selbstnutzung durch den Erben.
Durch eine Überkreuzschenkung mit vereinbarten Widerrufsrechten bleibt die Steuerfreiheit erhalten – selbst wenn ein Partner vorzeitig auszieht. Eine Fachanwältin für Steuerrecht betont jedoch: Präzise vertragliche Klauseln sind entscheidend, damit die Finanzbehörden das Modell anerkennen. Der allgemeine Freibetrag für Schenkungen unter Eheleuten liegt bei 500.000 Euro alle zehn Jahre.
Neben der laufenden Besteuerung spielt die langfristige Absicherung des Immobilienvermögens für die Familie eine zentrale Rolle. Mit rechtssicheren Vorlagen für Testamente und Vorsorgedokumente können Sie teure Fehler vermeiden und Erbschaftsteuer sparen. Kostenlosen Ratgeber für Nachlass und Vorsorge herunterladen
Neubau: Dramatischer Einbruch trotz Förderung
Trotz aller Maßnahmen warnen Branchenverbände vor einer Markteintrübung. Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen prognostiziert für 2026 einen Einbruch der Neubauinvestitionen um fast 26 Prozent auf rund 6 Milliarden Euro. 2025 flossen noch 8,1 Milliarden Euro in den Neubau und 12,7 Milliarden Euro in den Bestand.
GdW-Präsident Axel Gedaschko rechnet für 2026 mit nur 200.000 fertiggestellten Wohnungen – bei einem jährlichen Bedarf von 320.000. Hauptgründe: Die Baupreise sind seit Ende 2019 um 51 Prozent gestiegen, die Zinsen haben sich seit 2021 vervierfacht.
